Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna – co je różni?

Kupno nieruchomości to ważne przedsięwzięcie, dlatego przed właściwą umową przeniesienia własności nieruchomości często zawiera się umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Jakie są różnice między tymi dokumentami? Na co zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu? Na te pytania odpowie Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.dzialkanadmorzem.pl.

Dlaczego zawiera się umowy rezerwacyjne i umowy przedwstępne?

Przed podpisaniem ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości, sprzedawca i kupujący często decydują się na umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Ten okres jest wykorzystywany do załatwienia istotnych formalności – sprzedawca może przenieść się w inne miejsce, wykonać obiecane remonty lub wydzielić działkę z większej nieruchomości, a kupujący może przejść przez proces uzyskania kredytu lub zorganizować inne źródło finansowania. Mimo że obie umowy teoretycznie mają ten sam cel, to jednak działają zupełnie inaczej.

Umowa rezerwacyjna – na czym polega?

Umowa rezerwacyjna de facto nie jest zdefiniowana w obowiązujących przepisach, ale mimo jest ważnym narzędziem w procesie zakupu nieruchomości. Sprzedawca, podpisując umowę rezerwacyjną, zobowiązuje się wyłączyć sprzedawaną nieruchomość z oferty przez określony czas, w którym strony powinny podpisać ostateczną umowę przeniesienia własności nieruchomości. W większości przypadków kupujący podpisując umowę rezerwacyjną  musi uiścić opłatę rezerwacyjną, która może być zwrotna lub bezzwrotna. Umowa rezerwacyjna daje swobodę stronom, ale stosunkowo łatwo jest z niej zrezygnować. To elastyczne zobowiązanie, które strony mogą dostosować do swoich potrzeb.

Umowa przedwstępna – jej znaczenie i charakter formalny

Umowa przedwstępna jest bardziej formalna i w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej, została zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Kodeks cywilny określa podstawowe wymogi formalne umowy przedwstępnej. To umowa, poprzez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy – umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy określić kluczowe elementy umowy przyrzeczonej. Jest to zobowiązanie silniejsze niż umowa rezerwacyjna. Jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej odmówi, druga strona może żądać naprawienia poniesionej szkody. Roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej można również wpisać do księgi wieczystej nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Ważnymi elementami umowy przedwstępnej są szczegółowe dane dotyczące nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży – należy wskazać jej adres, wielkość, rodzaj, numer księgi wieczystej i wszystkie z nią związane aspekty. Umowa powinna precyzyjnie opisywać strony transakcji oraz ustalić cenę sprzedawanej nieruchomości. Ponadto należy określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej lub konkretny dzień jej zawarcia. Umowa przedwstępna powinna zostać podpisana w takiej formie, jak umowa przyrzeczona, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Połączenie umowy rezerwacyjnej z umową przedwstępną

Czasem spotyka się połączenie umowy rezerwacyjnej z umową przedwstępną. W takim przypadku zazwyczaj podpisuje się umowę rezerwacyjną z dodatkowymi elementami umowy przedwstępnej, co stanowi pewne zabezpieczenie zarówno dla sprzedawcy, jak i kupującego – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar