Najem krótkoterminowy a samowolna zmiana sposobu użytkowania

Najem krótkoterminowy (np. „na doby”) nie zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania lokalu, ale w praktyce może zostać za taką zmianę uznany, jeżeli sposób korzystania zaczyna przypominać funkcję usługową (np. „hotelową”) i wpływa na warunki użytkowania wskazane w Prawie budowlanym.

Jeżeli organ uzna, że doszło do zmiany sposobu użytkowania, to co do zasady wymaga to zgłoszenia (PB-18), a jego brak może skutkować postępowaniem w trybie „samowoli” zmiany użytkowania (wstrzymanie użytkowania, obowiązek dokumentów, opłata legalizacyjna).

W publicznych wypowiedziach dotyczących rynku najmu krótkoterminowego wskazywano, że krótkoterminowy wynajem w budynku wielorodzinnym lub jego części może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania.

1) Co w prawie oznacza „zmiana sposobu użytkowania”

Prawo budowlane wiąże „zmianę sposobu użytkowania” nie tylko ze zmianą nazwy funkcji (np. „mieszkanie” → „usługi”), ale przede wszystkim z tym, czy zmienia się sposób korzystania z obiektu lub jego części w taki sposób, że wpływa to na kluczowe warunki użytkowania (m.in. bezpieczeństwo pożarowe, sanitarne, ochronę środowiska, układ obciążeń itp.).

Co istotne: zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części co do zasady wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (a nie „dowolnego oświadczenia właściciela”).

2) Kiedy najem krótkoterminowy może zostać uznany za zmianę sposobu użytkowania

Nie istnieje jedna „magiczna granica” typu liczba dni w roku. W praktyce ocena bywa stanem faktycznym: jak lokal jest realnie używany i czy to używanie zaczyna spełniać cechy użytkowania „usługowego”.

Ryzyko rośnie szczególnie wtedy, gdy występuje kilka z poniższych elementów jednocześnie:

• wysoka rotacja osób i model pobytu typowy dla usług noclegowych (częsty check-in/check-out),
• organizacja obsługi (np. stałe sprzątanie „jak w usłudze”, przekazywanie kluczy w trybie ciągłym),
• użytkowanie części wspólnych w sposób intensywniejszy niż typowe korzystanie mieszkaniowe,
• wzrost ryzyk i wymogów w obszarach, które prawo wiąże ze zmianą sposobu użytkowania (np. kwestie bezpieczeństwa pożarowego czy sanitarnego).

W publicznych analizach odnoszących się do interpelacji poselskiej wskazywano wprost, że krótkoterminowy wynajem mieszkania w budynku wielorodzinnym (lub jego części) może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania na gruncie Prawa budowlanego.

3) Kiedy ryzyko jest mniejsze

Ryzyko „kwalifikacji” jako zmiany sposobu użytkowania bywa niższe, gdy lokal jest wykorzystywany w sposób zbliżony do klasycznego mieszkania (np. dłuższe pobyty, brak elementów organizacji usługowej), a sposób korzystania nie generuje przesłanek wskazanych w art. 71 Prawa budowlanego.

Uwaga: to nie jest „gwarancja bezpieczeństwa” – w razie sporu decydują konkretne okoliczności i materiał dowodowy.

4) Jak działa legalna zmiana sposobu użytkowania: zgłoszenie i terminy

Jeżeli chcesz ograniczyć ryzyko, standardem jest podejście „compliance-first”:

1. składasz zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (formularz PB-18),
2. organ ma co do zasady 30 dni na wniesienie sprzeciwu (decyzja),
3. jeżeli sprzeciwu nie ma, zmiana może nastąpić (z zastrzeżeniem terminów – praktycznie ważny jest limit czasu od doręczenia zgłoszenia).

Zgłoszenie możesz złożyć online przez rządową aplikację e-Budownictwo, która wskazuje m.in. wzór PB-18.

5) Jakie dokumenty zwykle są wymagane

Zakres załączników zależy od sprawy, ale w praktyce często pojawiają się:

• opis i rysunek usytuowania obiektu oraz wskazanie części, której dotyczy zmiana,
• zwięzły opis techniczny (konstrukcja, dane techniczno-użytkowe, obciążenia),
• w określonych przypadkach – ekspertyza techniczna,
• wymagane uzgodnienia/opinie (jeśli wynikają z przepisów odrębnych),
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z MPZP albo decyzja WZ (gdy nie ma planu),
• potwierdzenie opłaty skarbowej (jeżeli jest należna).

Ten zestaw jest dobrze opisany w procedurach miejskich (np. Warszawa) i w praktyce pokrywa się z tym, co organy oczekują w typowych sprawach.

6) Samowolna zmiana sposobu użytkowania: co może zrobić nadzór budowlany

Jeżeli zmiana sposobu użytkowania została dokonana bez wymaganego zgłoszenia, wchodzi tryb z art. 71a Prawa budowlanego.

W takim przypadku organ nadzoru budowlanego może w szczególności:

• wstrzymać użytkowanie obiektu (lub jego części),
• nałożyć obowiązek przedstawienia dokumentów wymaganych przy legalnej zmianie (z art. 71 ust. 2),
• po weryfikacji – przejść do dalszych rozstrzygnięć (w tym związanych z legalizacją i opłatą).

GUNB w materiałach szkoleniowych opisuje wprost, że istnieje odrębna procedura legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania i że kluczowe są tu przepisy art. 71 i 71a.

7) Opłata legalizacyjna: od czego zależy

W praktyce opłata legalizacyjna w sprawach samowolnej zmiany sposobu użytkowania jest powiązana z mechanizmem „stawki” i współczynników z Prawa budowlanego:

• art. 59f wskazuje m.in., że stawka opłaty (s) wynosi 500 zł oraz że kara jest iloczynem stawki i współczynników zależnych od kategorii i wielkości obiektu,
• art. 71a przewiduje, że dla opłaty legalizacyjnej w tym trybie stosuje się odpowiednio przepisy o karach z art. 59f, z podwyższeniem stawki (w praktyce: wielokrotność stawki w tym trybie).

Wniosek biznesowy: nawet gdy „da się to zalegalizować”, opłata może być istotna, a do tego dochodzą koszty dokumentacji (ekspertyzy, uzgodnienia, ewentualne dostosowania techniczne).

8) Checklista „przed uruchomieniem” najmu krótkoterminowego

Poniżej checklistę potraktuj jak procedurę wewnętrzną:

1. Zidentyfikuj faktyczny model najmu: czy to bardziej „mieszkanie”, czy realnie usługa noclegowa?
2. Sprawdź MPZP/WZ: czy dopuszcza sposób użytkowania, który planujesz (to bywa krytyczne przy zgłoszeniu).
3. Jeśli ryzyko jest istotne – przygotuj zgłoszenie PB-18 (e-Budownictwo) i dokumenty.
4. Ustal, czy potrzebujesz ekspertyzy (zwłaszcza, gdy pojawiają się zagadnienia pożarowe/sanitarne/obciążeniowe).
5. Nie uruchamiaj działalności „na próbę” w modelu, który może zostać uznany za zmianę użytkowania – bo brak zgłoszenia może uruchomić tryb art. 71a.
6. Pamiętaj o równoległych reżimach (wspólnota/spółdzielnia, regulaminy, hałas, podatki) – nawet jeśli budowlane „się spina”, to spór może pójść inną ścieżką.

9) FAQ

Czy najem krótkoterminowy zawsze wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania?

Nie zawsze. Obowiązek zgłoszenia zależy od tego, czy sposób korzystania z lokalu spełnia przesłanki „zmiany sposobu użytkowania” w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego.

Skąd w ogóle wzięło się podejście, że najem krótkoterminowy może być zmianą sposobu użytkowania?

W publicznych omówieniach wskazywano, że krótkoterminowy wynajem w budynku wielorodzinnym (lub jego części) może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania na gruncie Prawa budowlanego.

Jak „zrobić to legalnie”, jeżeli ryzyko jest wysokie?

Złożyć zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (PB-18) przed rozpoczęciem, wraz z wymaganymi załącznikami, np. zaświadczeniem o zgodności z MPZP/WZ.

Co grozi za samowolną zmianę sposobu użytkowania?

Możliwe jest wstrzymanie użytkowania i nałożenie obowiązku dostarczenia dokumentów, a następnie działania legalizacyjne i opłaty w trybie art. 71a.

Od czego zależy opłata legalizacyjna?

Od mechanizmu stawek i współczynników (kategoria i wielkość obiektu) oraz regulacji art. 71a, który odsyła do art. 59f i podwyższa stawkę w tym trybie.