Czy wysoki zadatek może być sposobem na uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości? 

Z perspektywy osoby sprzedającej, odczekanie z przeniesieniem własności przez okres pięciu lat od nabycia nieruchomości przed dokonaniem jej sprzedaży, może być sposobem na uniknięcie konieczności rozliczenia się z fiskusem. Jakie konsekwencje to niesie dla kupującego, który godzi się na taką opcję?

W przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości, organ podatkowy nakłada 19% podatek na uzyskany dochód. Jednak zaliczka sama w sobie nie podlega opodatkowaniu. Dlatego też można zawrzeć umowę przedwstępną, otrzymać pewną część pieniędzy, a przeniesienie własności odroczyć na późniejszy termin. Kluczowym okresem jest tutaj pięć lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W praktyce można uzyskać zadatek lub zaliczkę z tytułu sprzedaży nieruchomości i przesunąć podpisanie aktu notarialnego na późniejszy termin. Pieniądze otrzymane w ten sposób nie stanowią przychodu zgodnie z przepisami prawa. Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest, podkreśla, że takie działanie nie stanowi omijania przepisów. Żaden przepis prawa nie zabrania sprzedającemu rozłożenia transakcji w czasie. Sprzedający ma prawo wybrać najbardziej korzystne rozwiązanie, także z punktu widzenia podatkowego. Działania organów podatkowych potwierdzają, że taka operacja jest zgodna z prawem i nie niesie ryzyka podatkowego. Przesunięcie momentu finalnego przeniesienia własności niesie za sobą korzyści podatkowe, szczególnie dla osób sprzedających nieruchomość otrzymaną w spadku lub darowiźnie, które nie mogą odliczyć kosztów jej nabycia.

Perspektywa kupującego

Przesunięcie terminu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości wiąże się z większym ryzykiem dla kupującego. Dlatego ważne jest, aby zabezpieczył swoje interesy już na etapie umowy przedwstępnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Chociaż umowa ta nie daje kupującemu prawa własności do nieruchomości, pozwala mu dochodzić swoich praw w przypadku nieporozumień pomiędzy nim a sprzedającym.

Kupujący powinien również zastanowić się nad dokonaniem wcześniej wpłaty zadatku. W przypadku niespełnienia przez sprzedającego warunków umowy, kupujący może odstąpić od niej i otrzymać zwrot wpłaconej kwoty w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast kupujący odstąpi od umowy, to zazwyczaj zadatek przepada.

Jednak przyjmując taką strategię zaproponowaną przez sprzedającego i przesuwając ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, kupujący może napotkać trudności w zabezpieczeniu kredytu bankowego. W niektórych przypadkach może to być problematyczne, szczególnie jeśli właścicielem nieruchomości stanie się dopiero za kilka lat. Warto również pamiętać, że śmierć sprzedającego przed finalizacją umowy może powodować komplikacje w ustaleniu spadkobierców. Dlatego zgoda kupującego na takie warunki transakcji powinna być poprzedzona negocjacjami w celu obniżenia ceny, żeby korzyści z takiego rozwiązania były obopólne.