Co można potrącić z kaucji?

Kaucja za mieszkanie, będąca jednym z często stosowanych środków zabezpieczających w umowach najmu, często  jest niejasna dla właścicieli nieruchomości. Nie wszyscy wiedzą, jak ustalić jej wysokość, jak można ją wykorzystać i jak wygląda kwestia zwrotu. Niewiedza w tym zakresie może skutkować poważnymi problemami, a nawet prowadzić do długotrwałych sporów sądowych. Zatem co można potrącić z kaucji? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak precyzyjnie opisać kaucję w umowie najmu? 

Każdy dobrze opracowana umowa najmu zawiera ustalenia dotyczące kaucji. Zwykle nakłada on na najemcę obowiązek przekazania wynajmującemu określonej kwoty w ustalonym terminie, najczęściej za pośrednictwem przelewu na konto bankowe wynajmującego. Ta suma stanowi zabezpieczenie wszelkich ewentualnych roszczeń wynajmującego wynikających z zawartej umowy, szczególnie z tytułu zaległego czynszu, odsetek czy kar umownych za niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie umowy. Możliwe jest także wniesienie kaucji gotówką, ale jej otrzymanie i przekazanie powinno zostać potwierdzone w umowie lub dodatkowym protokole, gdy wpłata kaucji odbywa się w innym terminie. W umowie konieczne jest również wskazanie sposobu, w jaki wynajmujący może skorzystać z kaucji, np. bez dodatkowego powiadomienia najemcy.

Odpowiednio opracowana kaucja odgrywa kluczową rolę w umowie najmu
Podczas trwania umowy najmu rzadko dochodzi do kontrowersji związanych z kaucją. Problemy pojawiają się najczęściej po zakończeniu umowy najmu. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę lub nabycia jego własności przez niego, po potrąceniu ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu. Właśnie w tym momencie pojawiają się spory między wynajmującymi a najemcami, dlatego kluczowe jest staranne sformułowanie postanowień dotyczących kaucji w umowie oraz ich skrupulatne egzekwowanie. Jakie konkretnie prawa przysługują wynajmującemu, a czego może spodziewać się najemca? Pomimo pozornego klarownego brzmienia przepisów, kwestie dotyczące kaucji nie są zawsze jednoznaczne i mogą stanowić źródło nieporozumień.

Jak to się ma do czynszu? 

Ważne jest omówienie relacji między czynszem a kaucją. Często najemcy informują właścicieli nieruchomości, że umowa najmu wygasa za dwa miesiące, więc nie ma potrzeby dalszego opłacania czynszu. Ich zdaniem tę należność można uzyskać z kaucji, która i tak byłaby zwrócona najemcy. Czasem wynajmujący godzą się na taki układ, nieświadomi potencjalnych problemów, które ich mogą spotkać. Istotne jest podkreślenie, że potrącenie należności wynajmującego z tytułu czynszu za lokal może nastąpić dopiero po zakończeniu stosunku najmu oraz opuszczeniu lokalu przez najemcę. Nie jest zgodne z prawem potrącenia czegokolwiek w trakcie trwania umowy najmu. Wykonanie takiej czynności może prowadzić do sytuacji, w której wszelkie szkody w lokalu, dokonane przez najemcę, nie zostaną przez niego pokryte, co w konsekwencji może doprowadzić do sporu sądowego między stronami.

Co można potrącić z kaucji? 

Poza zaległościami czynszowymi na koniec okresu rozliczeniowego, z kaucji można potrącić także opóźnienia w opłatach licznikowych. Jeśli najemca nie uregulował rachunków za prąd, wodę, gaz, ścieki lub usługi internetowe, można je pokryć środkami z kaucji. Ponadto, można z tych pieniędzy skorzystać w celu naprawy wszelkich uszkodzeń wyposażenia mieszkania czy samej nieruchomości, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Nie można ich użyć do odświeżenia ścian, ale można np. naprawić zniszczoną kanapę czy zalany blat stołu. Jeśli protokół zdawczo-odbiorczy wskazuje na brak określonych elementów w mieszkaniu, włącznie ze sprzętem, ich wartość również może być potrącona z kaucji.

Należy zachować ostrożność. 

Dlatego ważne jest dokładne przejrzenie mieszkania podczas jego odbioru od najemcy oraz rzetelne sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Ten dokument, podpisany przez obie strony, jest kluczowy w określaniu stanu nieruchomości. Nie jest również wskazane spieszenie się ze zwrotem kaucji. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma na to aż 30 dni – zaznacza Bartosz Antos.