Czy cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce?

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Polsce, ale w części przypadków potrzebują zezwolenia administracyjnego. Kluczowe jest to, kim jest „cudzoziemiec” w rozumieniu ustawy, jaki typ nieruchomości jest kupowany i czy działa jedno z ustawowych zwolnień. Poniżej masz uporządkowaną ścieżkę decyzyjną i praktyczne kroki do przejścia transakcji zakupu np. działki nad morzem bez ryzyka nieważności.

Najważniejsze w 60 sekund

• Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia MSWiA (decyzja administracyjna), a brak zezwolenia w sytuacji, gdy jest wymagane, oznacza wysokie ryzyko prawne transakcji.
• Zezwolenie dotyczy nie tylko własności, ale też m.in. użytkowania wieczystego oraz w określonych układach udziałów/akcji w spółkach posiadających nieruchomości w Polsce.
• Obywatele i przedsiębiorcy z EOG oraz Szwajcarii są co do zasady zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia (niezależnie od położenia i powierzchni).
• Istnieją zwolnienia m.in. dla samodzielnego lokalu mieszkalnego (poza strefą nadgraniczną) oraz dla cudzoziemców z pobytem stałym/rezydenta długoterminowego UE mieszkających w Polsce co najmniej 5 lat (albo 2 lata, gdy kupują do majątku wspólnego z małżonkiem–obywatelem RP), z dodatkowymi warunkami dot. rodzaju nieruchomości.
• Opłata skarbowa za zezwolenie (standardowo) wynosi 1570 zł, a za promesę 98 zł.
• Promesa (przyrzeczenie wydania zezwolenia) jest ważna 1 rok, ale nie zastępuje zezwolenia przy finalnym nabyciu.

Kogo prawo traktuje jako „cudzoziemca” i co realnie podlega kontroli

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy

Za cudzoziemca uznaje się nie tylko osobę fizyczną bez polskiego obywatelstwa, ale też m.in. podmioty zagraniczne oraz polskie spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców. To ważne, bo w praktyce „problem zezwolenia” może dotyczyć również spółki z siedzibą w Polsce, jeśli ma strukturę właścicielską spełniającą kryteria kontroli.

Jakie czynności mogą wymagać zezwolenia

Zezwolenie może dotyczyć nabycia:

• nieruchomości (własność),
• użytkowania wieczystego,
• w określonych przypadkach: udziałów/akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce (gdy transakcja prowadzi do uzyskania kontroli lub zwiększenia kontroli).

Kiedy zezwolenie MSWiA jest wymagane, a kiedy nie

Zasada ogólna: zezwolenie jest potrzebne

Jeżeli kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy, przyjmij jako punkt wyjścia, że zezwolenie będzie wymagane — dopiero potem sprawdź zwolnienia.

Najważniejsze zwolnienia i wyjątki (praktyczne)

Zwolnień jest więcej, ale w obrocie prywatnym najczęściej „robią różnicę” te poniżej:

• EOG (UE + Norwegia, Islandia, Liechtenstein) i Szwajcaria: co do zasady brak obowiązku zezwolenia.
• Samodzielny lokal mieszkalny (z zastrzeżeniem, że zwolnienie dotyczy nieruchomości położonych poza strefą nadgraniczną).
• Cudzoziemiec z pobytem stałym lub statusem rezydenta długoterminowego UE i zamieszkiwaniem w Polsce nieprzerwanie co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia (albo 2 lata, gdy nabycie następuje do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową z obywatelem RP) — przy dodatkowych warunkach dotyczących rodzaju nieruchomości (m.in. wyłączenia dla określonych gruntów i limitów).
• Dziedziczenie lub zapis windykacyjny przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego (zasady zależą od konkretnego tytułu nabycia i relacji spadkowej).

Strefa nadgraniczna – dlaczego pojawia się w przepisach

Część zwolnień działa tylko dla nieruchomości położonych poza strefą nadgraniczną. W praktyce, jeśli nieruchomość jest blisko granicy, ryzyko „wejścia w reżim zezwoleń” rośnie i trzeba to sprawdzić na etapie przygotowania transakcji (nie w dniu podpisu u notariusza).

Obywatele i przedsiębiorcy z Wielkiej Brytanii

Od 1 stycznia 2021 r. (po Brexicie) obywatele i przedsiębiorcy z Wielkiej Brytanii co do zasady działają „jak państwo trzecie” i powinni analizować obowiązek zezwolenia na zasadach ogólnych, chyba że spełniają przesłanki ustawowych zwolnień.

Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, aby dostać zezwolenie

Zezwolenie jest wydawane, jeżeli łącznie:

1) Nabycie nie zagraża interesom publicznym

Chodzi o brak zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego oraz brak sprzeczności z określonymi względami polityki publicznej. Ocena ma charakter administracyjny i może zależeć od rodzaju nieruchomości, jej położenia i celu nabycia.

2) Cudzoziemiec wykaże „więzi z Polską”

Ustawa i praktyka MSWiA przewidują katalog typowych okoliczności: m.in. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem RP, posiadanie określonych zezwoleń pobytowych, wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej/rolniczej. Im bardziej spójna i udokumentowana historia pobytu/celu nabycia, tym mniejsze ryzyko odmowy.

Procedura krok po kroku: wniosek, dokumenty, koszty, promesa

Krok 1: decyzja, czy w ogóle potrzebujesz zezwolenia

Najpierw ustalasz status kupującego (czy jest cudzoziemcem wg ustawy) i czy nie działa zwolnienie (EOG/Szwajcaria, lokal mieszkalny, stały pobyt + okres zamieszkiwania, dziedziczenie itd.).

Krok 2: przygotowanie wniosku do MSWiA

Nie ma jednego „sztywnego” wzoru, ale w praktyce wniosek musi zawierać dane cudzoziemca i nieruchomości (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej), cel nabycia oraz źródło finansowania, a także dokumenty potwierdzające więzi z Polską.

Krok 3: tłumaczenia i kompletność dokumentów

Dokumenty sporządzone w języku obcym zwykle wymagają tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego. W praktyce to częsty punkt opóźnień, bo braki formalne wydłużają postępowanie.

Krok 4: opłaty

Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi standardowo 1570 zł, a za promesę 98 zł (mogą dojść np. opłaty za pełnomocnictwo).

Krok 5: promesa – kiedy ma sens

Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia. Ułatwia negocjacje i przetargi, gdy chcesz ograniczyć ryzyko „zablokowania” transakcji po stronie administracyjnej, ale:

• promesa jest ważna 1 rok,
• promesa nie daje prawa do nabycia — do finalnego zakupu i tak potrzebujesz zezwolenia.

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

• Założenie, że skoro kupujesz „tylko działkę rekreacyjną”, to zezwolenie nie będzie potrzebne (decyduje status cudzoziemca i wyjątki ustawowe, nie marketingowy opis działki).
• Brak analizy, czy polska spółka kupująca nieruchomość jest kontrolowana przez cudzoziemców (to potrafi „włączyć” wymóg zezwolenia mimo siedziby w Polsce).
• Wchodzenie w umowę przedwstępną bez planu „co jeśli zezwolenie nie zostanie wydane” (to powinno być zarządzane zapisami umownymi i harmonogramem).
• Zakup nieruchomości w obszarze, gdzie działa strefa nadgraniczna, bez sprawdzenia, czy zwolnienie (np. dla lokalu) faktycznie zadziała.
• Promesa traktowana jak „zamiennik” zezwolenia (promesa nie uprawnia do nabycia).

Checklista: szybka weryfikacja przed podpisaniem dokumentów

1. Ustal, czy kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy (także: spółka w Polsce kontrolowana przez cudzoziemców).
2. Sprawdź, czy kupujący ma status EOG/Szwajcaria (wtedy zwykle brak zezwolenia).
3. Jeżeli nie: sprawdź, czy działa zwolnienie (lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną; pobyt stały/rezydent UE + 5 lat zamieszkiwania; 2 lata przy małżeństwie i majątku wspólnym; dziedziczenie ustawowe).
4. Jeśli zezwolenie potrzebne: przygotuj opis nieruchomości (KW, mapy/dane), cel nabycia i dokumenty potwierdzające więzi z Polską.
5. Zaplanuj czas i ryzyka: czy potrzebujesz promesy (ważna 1 rok) oraz jak zabezpieczasz transakcję w umowie.
6. Zabezpiecz tłumaczenia i formalności (pełnomocnictwa, opłaty, kompletność załączników) — to najczęstszy powód wydłużenia postępowania.

FAQ

Czy obywatel UE potrzebuje zezwolenia na zakup działki w Polsce?

Co do zasady nie — obywatele i przedsiębiorcy z EOG (w tym UE) oraz Szwajcarii są zwolnieni z obowiązku zezwolenia.

Czy cudzoziemiec spoza EOG zawsze potrzebuje zezwolenia?

Nie zawsze, bo istnieją zwolnienia (np. samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną, określone przypadki pobytu stałego + okres zamieszkiwania, dziedziczenie). Natomiast jako punkt wyjścia zakładaj, że zezwolenie może być potrzebne i sprawdź wyjątki.

Jakie są podstawowe warunki wydania zezwolenia?

Brak zagrożenia dla bezpieczeństwa/porządku publicznego oraz wykazanie więzi z Polską (np. pobyt, małżeństwo, działalność gospodarcza).

Ile kosztuje zezwolenie i promesa?

Standardowo opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a za promesę 98 zł (dodatkowo może dojść opłata za pełnomocnictwo).

Czy promesa wystarczy, żeby kupić nieruchomość?

Nie. Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia i jest ważna rok, ale do nabycia nieruchomości potrzebujesz finalnego zezwolenia.

Czy obywatel Wielkiej Brytanii ma takie same zasady jak obywatel UE?

Co do zasady nie — od 1 stycznia 2021 r. obowiązuje tryb ogólny jak dla państw trzecich, chyba że działa ustawowe zwolnienie.