Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną?

Podjęcie decyzji o nabyciu nieruchomości często jest jednym z kluczowych momentów w życiu. W sytuacji, gdy natychmiastowe podpisanie umowy kupna-sprzedaży jest niemożliwe, warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej, aby zapewnić sobie pewność, że sprzedający nie zmieni warunków transakcji.

Umowa przedwstępna powinna być podpisana w przypadku, gdy z różnych powodów nie można od razu zawrzeć właściwej umowy kupna-sprzedaży. Przyczyną mogą być formalności związane z uzyskaniem kredytu bankowego, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego, uzupełnienie dokumentacji lub długotrwałe procedury podziału działki. Celem umowy przedwstępnej jest potwierdzenie przez obie strony, że transakcja zostanie sfinalizowana na określonych warunkach.

Jaką formę wybrać dla umowy przedwstępnej?

Umowę przedwstępną można sporządzić w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna) lub w formie aktu notarialnego. Oba rodzaje są ważne, jednak mają różne skutki prawne. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia jednej ze stron domaganie się zawarcia umowy właściwej przed sądem, jeśli druga strona uchyla się od jej podpisania. W przypadku umowy pisemnej, druga strona może jedynie żądać odszkodowania, jeśli pierwsza strona nie dotrzyma warunków umowy.

Jeśli sprzedaż nie doszła do skutku z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Natomiast jeśli to sprzedający jest winny nieudanej transakcji, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Dodatkowo, jeśli w umowie określono karę umowną, strona poszkodowana może domagać się jej wypłaty.

Podsumowując, chociaż oba rodzaje umów są ważne, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje, że transakcja zostanie ostatecznie sfinalizowana. Należy jednak pamiętać, że taka umowa wiąże się z kosztami i zobowiązuje obie strony w równym stopniu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać kilka istotnych informacji:

1. Dane stron umowy, w tym osoby fizyczne: imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL. W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, jako strona sprzedająca, powinni być wymienieni oboje małżonkowie, chyba że występuje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa. Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą, należy podać nazwę działalności oraz numer NIP. Osoby te powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek, konieczne jest wskazanie nazwy, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS oraz osób uprawnionych do reprezentacji.

2. Przedmiot umowy, czyli dokładne określenie nieruchomości, jej położenia, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz ilości i rodzaju pomieszczeń.

3. Cena i sposób płatności, w tym terminy płatności.

4. Termin zawarcia umowy właściwej, który powinien być jednoznacznie określony, aby wyznaczyć czas, w którym można dochodzić od drugiej strony odszkodowania lub zawarcia umowy w sądzie, jeśli do transakcji nie doszło.

5. Zadatek i ewentualna kara umowna, w tym wysokość i warunki ich wpłaty i zwrotu.

6. Oświadczenia, takie jak zapewnienie o wyłącznym prawie do nieruchomości oraz o braku wad prawnych i fizycznych.

7. Warunki odstąpienia od umowy, włączając jasno określone przypadki, w których strony mogą odstąpić od transakcji bez negatywnych konsekwencji.

8. Podpisy obu stron umowy.

Z życia wzięte.

Mateusz S. pyta: „Chcę kupić działkę, ale muszę wziąć na nią kredyt, a bank zażądał umowy przedwstępnej. Sprzedający chce ode mnie zadatek, ale martwię się, że jeśli bank nie udzieli mi kredytu, stracę pieniądze. Czy mogę się jakoś przed tym zabezpieczyć?”

Bank przed udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości zawsze wymaga umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej można zawrzeć zapis, że w przypadku braku uzyskania kredytu, zadatek zostanie zwrócony. Alternatywnie, zamiast zadatku można wpłacić zaliczkę, która musi być zwrócona, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

Różnica między zadatkiem a zaliczką.

Zadatek ma na celu zabezpieczenie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej. Jeśli strona nie dotrzyma warunków umowy, druga strona może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast zaliczka musi być zwrócona, niezależnie od przyczyn nieudanej transakcji.

Warto dokładnie przemyśleć, czy lepszym rozwiązaniem będzie zadatek czy zaliczka. Dla kupującego, który chce zabezpieczyć transakcję, korzystniejszy będzie zadatek, którego wysokość zwykle wynosi około 10% ceny sprzedaży. Natomiast zaliczka jest bardziej korzystna dla kupującego wtedy, gdy zdaje sobie sprawę, że to z jego winy może nie dojść do zawarcia umowy.

Czy warto zarezerwować działkę?

Wiele firm oferuje rezerwację nieruchomości, czasami związanej z wpłatą zaliczki. Warto skorzystać z tej możliwości, szczególnie gdy chodzi o atrakcyjne nieruchomości. Rezerwacja daje czas na zebranie środków na zakup i sprawdzenie, czy nieruchomość spełnia oczekiwania. Należy jednak upewnić się, czy firma jest godna zaufania, a także pamiętać, że rezerwacja nie gwarantuje ostatecznej sprzedaży.

Podsumowanie.

Podpisanie umowy przedwstępnej może być korzystne dla kupującego, jeśli nie jest możliwe natychmiastowe zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Należy jednak dokładnie zbadać stan prawny nieruchomości i skorzystać z usług profesjonalnych firm, aby zapewnić bezpieczeństwo transakcji.