Czym jest luka planistyczna?

Luka planistyczna to termin, który powinien być znany każdemu właścicielowi nieruchomości, szczególnie temu, kto planuje sprzedaż swojej działki lub domu. Dlaczego to pojęcie jest tak istotne? Jak może wpłynąć na wartość posiadanej nieruchomości?

Czym jest luka planistyczna?

Termin ten odnosi się do sytuacji, w której stary plan zagospodarowania przestrzennego wygasł, a nowy jeszcze nie został uchwalony. Oznacza to, że w tym czasie nieruchomość pozostaje w pewnym zawieszeniu, ponieważ brak jest aktualnego dokumentu określającego jej przeznaczenie. Nawet jeśli właściciel jest zaznajomiony z zapisami poprzedniego planu, nie może się do niego odwołać, ani też do nowego, który wkrótce ma zacząć obowiązywać. Ten okres może być problematyczny zwłaszcza dla osób planujących transakcję sprzedaży.

Spadek wartości nieruchomości

Może się zdarzyć, że dotychczasowy plan przewidywał korzystne przeznaczenie nieruchomości, a nowy, który niedługo wejdzie w życie, sprawi, że jej wartość spadnie. Skutki takiej zmiany mogą być znaczące. Na przykład, duży teren przeznaczony dotychczas pod budownictwo mieszkaniowe, zmieniony na rolny, może znacznie stracić na wartości, co może oznaczać straty rzędu setek tysięcy złotych, a nawet milionów. Czy istnieje możliwość uzyskania jakiegoś odszkodowania lub ochrony dla właściciela w takiej sytuacji?

Odszkodowanie za zmianę przeznaczenia

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel nieruchomości może żądać odszkodowania, jeśli zmiana planu spowoduje, że dotychczasowe korzystanie z nieruchomości lub jej części stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Odpowiedzialna za wypłatę odszkodowania jest wówczas gmina. Jednak czy to samo dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości następuje w okresie luki planistycznej?

Luka planistyczna a odszkodowanie

W tej kwestii istnieje już ustalone orzecznictwo. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 9 września 2015 r., sygn. akt IV CSK 754/14, ustalił, że przy rozpatrywaniu kwestii odszkodowania dla właściciela nie należy brać pod uwagę opóźnień w uchwaleniu nowego planu ze strony gminy. Istotne jest określenie przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej. Czy konieczne jest wtedy wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Odpowiedź na to pytanie również została już wypracowana przez sądy. Sąd Najwyższy w wyroku z 11 września 2009 r., sygn. akt V CSK 46/2009, stwierdził, że dla ustalenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości nie jest konieczne wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczy potencjalna możliwość jej wydania.

Jak uzyskać należne odszkodowanie?

Wobec gminy można wytoczyć powództwo oparte o art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto wcześniej oszacować potencjalną stratę związaną ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Można do tego celu skorzystać z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.