Decyzja o warunkach zabudowy w kontekście zmiany zagospodarowania terenu

Przy każdej zmianie zagospodarowania terenu konieczne jest uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, nawet w sytuacji, gdy nie przewiduje się wydania pozwolenia na budowę.

Poniższe zasady są bezpośrednio wywiedzione z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozwolenie na budowę nie jest wymagane tylko dla budynków gospodarczych, które towarzyszą zabudowie mieszkaniowej (zgodnie z art. 29 ust. 2 prawa budowlanego). Organ odpowiedzialny za przyjęcie zgłoszenia powinien mieć możliwość ustalenia charakteru planowanej zabudowy na danej nieruchomości. To jego zadaniem jest ustalenie rodzaju zabudowy. Gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ jest w stanie określić przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę na podstawie ustaleń zawartych w planie. W przypadku braku planu miejscowego, budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia warunków zabudowy za pomocą decyzji.

Kwestia ta jest problematyczna ze względu na sprzeczne przepisy prawne – wyjaśnia Bartosz Antos, Specjalista ds. Nieruchomości w Saveinvest. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy w związku z art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że brak planu miejscowego dla zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu niewymagającego pozwolenia na budowę, nie pociąga za sobą konieczności wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei z art. 59 ust. 2 ustawy wynika potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Według orzecznictwa sądowego, jedynym sposobem na rozwiązanie tej sprzeczności jest wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Ten artykuł mówi o tym, że decyzja o warunkach zabudowy terenu nie jest wymagana dla robót budowlanych, do których nie potrzeba pozwolenia na budowę. W praktyce obowiązuje zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeśli nie ma potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę.