Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?

Obecne ceny mieszkań i domów sprawiają, że większość osób nie ma możliwości zakupu nieruchomości za gotówkę. Kredyty hipoteczne oferowane przez banki na okres nawet 20 lub 30 lat sprawiają, że na rynku jest wiele ofert sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką. Niektórzy potencjalni nabywcy mogą patrzeć na te oferty z zaniepokojeniem, ale zazwyczaj ich obawy są nieuzasadnione. Właściwie przeprowadzony zakup takiego mieszkania, domu czy działki nie musi być ani skomplikowany ani problematyczny.

Proces nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką może wydawać się skomplikowany, ale po podjęciu odpowiednich kroków można to zrealizować szybko i bezpiecznie.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, służącym jako zabezpieczenie wierzytelności. Takie obciążenie nieruchomości pozwala wierzycielowi egzekwować spłatę długu z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest obecnym właścicielem. Informacje o hipotece zapisywane są w księdze wieczystej nieruchomości w dziale IV. Te dane zawierają informacje o rodzaju obciążenia, jego wysokości oraz podmiocie, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona – najczęściej jest to bank, ale może to być także Urząd Skarbowy, ZUS lub osoba fizyczna. Kupujący po zapoznaniu się z wpisami w księdze wieczystej, może podjąć kroki w celu wykreślenia hipoteki, co może zostać dokonane na kilka sposobów.

Wykreślenie hipoteki może nastąpić, jeśli właściciel spłaci zadłużenie przed sprzedażą nieruchomości. Wówczas wierzyciel wystawia zaświadczenie potwierdzające spłatę długu i zgadza się na wykreślenie hipoteki. Następnie sprzedający składa wniosek o usunięcie hipoteki z księgi wieczystej. Proces ten może także odbyć się na podstawie zapisów w akcie notarialnym, gdzie zaświadczenie o spłacie długu i zgoda na wykreślenie hipoteki dołączone są do aktu notarialnego, który notariusz przekazuje do odpowiedniego sądu rejestrowego.

Inną opcją jest przeznaczenie zadatku przez kupującego na spłatę zadłużenia. To szybkie i bezpieczne rozwiązanie z punktu widzenia kupującego, ale wymaga posiadania wystarczających środków finansowych.

Możliwe jest także dokonanie zakupu nieruchomości z hipoteką i spłacenie jej z własnych środków. W takiej sytuacji sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia, wskazując kwotę i sposób spłaty. Procedura ta umożliwia kupującemu kontrolę nad spłatą hipoteki, a środki trafiają bezpośrednio do wierzyciela.

Kupujący ma także możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką za pomocą własnego kredytu hipotecznego. Bank udzielający kredytu może spłacić zobowiązania sprzedającego w jego banku lub na wskazane konto. Przy kredytach walutowych, uwzględniając średni kurs NBP, konieczne jest zapewnienie pełnej spłaty zobowiązań banku, a ewentualna nadwyżka zostanie zwrócona sprzedającemu.

Hipoteka wpisana do księgi wieczystej nie zawsze oznacza, że zadłużenie jest aktualne. W niektórych przypadkach właściciel po prostu mógł zapomnieć o konieczności usunięcia wpisu po spłacie długu. Wykreślenie hipoteki może być dokonane na wniosek właściciela do właściwego sądu rejestrowego.

Podczas transakcji kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, sprzedający musi uzyskać zgodę banku na sprzedaż nieruchomości. Warto też upewnić się, czy bank nie pobiera dodatkowych prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Kupujący starający się o kredyt powinien wcześniej zdobyć zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia nieruchomości. Koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej wynosi sto złotych i zazwyczaj jest pokrywany przez sprzedającego.