Jak upilnować sąsiada?

Zmiana w przepisach budowlanych sprawia, że będziemy mieli ograniczoną kontrolę nad tym, co powstanie na sąsiedniej działce. W jaki sposób radzić sobie z niepożądanymi sąsiednimi budowlami?

Nowelizacja prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (Dz.U. z 2015, poz. 443) przeniosła decyzje dotyczące wpływu planowanych inwestycji na sąsiednie nieruchomości ze starosty lub prezydenta miasta na architekta, który w projekcie budowlanym określi obszar oddziaływania obiektu budowlanego. Następnie starosta dokonuje weryfikacji ustaleń projektanta. Ta zmiana miała zaoszczędzić czas inwestorom przy załatwianiu formalności urzędowych, ale w praktyce wywołała wiele kontrowersji i problemów.

Zgodnie z nowymi przepisami budowlanymi obszar oddziaływania obiektu to teren w otoczeniu planowanego obiektu budowlanego, na który nakładają się ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie, wynikające z przepisów odrębnych. Kluczowym aktem wśród tych przepisów odrębnych jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. dotyczące warunków technicznych budynków i ich usytuowania (Dz.U. 2002 r. nr 75, poz 690 z późn.zm.).

Ta kwestia jest istotna dla właścicieli sąsiednich nieruchomości, ponieważ ustalenie tego obszaru decyduje, kto będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli projektant uzna, że planowana inwestycja nie wpłynie na otoczenie, a starosta potwierdzi tę ocenę, sąsiad nie będzie mógł uczestniczyć w postępowaniu. Udział w postępowaniu na prawach strony pozwala na przeglądanie dokumentów i składanie wniosków dotyczących ewentualnych niedogodności spowodowanych przez planowany obiekt. Wówczas strona w postępowaniu może wpłynąć na decyzję starosty, który może uwzględnić zarzuty, jeśli są uzasadnione prawnie lub rzeczywiście uniemożliwiają korzystanie z sąsiednich działek w dotychczasowy sposób.

Co może zrobić właściciel działki, jeśli nie zgadza się z obszarem oddziaływania określonym w projekcie i przewiduje, że sąsiednia budowa będzie ograniczać jego możliwości zabudowy? W takim przypadku, jeśli starosta nie wykryje błędów w określeniu wpływu inwestycji, sąsiadowi pozostaje interwencja w sądzie cywilnym, ponieważ od milczącej zgody organu na zgłoszenie nie przewidziano trybu odwoławczego. Starosta nie ma uprawnień do samodzielnej korekty obszaru oddziaływania, ale może zwrócić projekt do poprawki, zgłosić sprzeciw lub nakazać uzyskanie pozwolenia na budowę, co daje sąsiadowi przywileje związane z byciem stroną w postępowaniu.

Ponadto, o nieprawidłowościach można powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. To on przeprowadza postępowanie wyjaśniające i ustala, czy inwestycja może być realizowana bez pozwolenia na budowę. Jeśli inwestor rzeczywiście łamie przepisy i organy administracyjne nie wykryły naruszeń, a przypuszczenia sąsiada okażą się słuszne, wydany zostanie nakaz doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.