Jak ustalić wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Przy podziale nieruchomości lub tworzeniu nowych działek może pojawić się potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej. Co jednak z wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości? Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest Sp. z o.o., przedstawia swoje uwagi na ten temat.

Zrozumienie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może powstać, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub własnych budynków gospodarczych. Ujmując to w prostszy sposób, aby legalnie opuścić swoją nieruchomość, jej właściciel nie ma innego wyjścia, niż przejechać przez sąsiednie grunty. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana właśnie w celu umożliwienia tego. Warto dodać, że służebność nie jest ustanawiana arbitralnie. Drogę planuje się z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, minimalizując przy tym wpływ na grunty, przez które przebiega. Zazwyczaj przebiega ona wzdłuż granicy działki. Dodatkowo istotną rolę odgrywają interesy społeczno-gospodarcze, biorące pod uwagę sposób, w jaki właściciel nieruchomości korzystał z wyznaczonego pasa drogowego.

Ustalenie wynagrodzenia za drogę konieczną

Ustanowienie służebności drogi koniecznej wiąże się z postępowaniem sądowym, w którym ustalany jest przebieg drogi i jednocześnie wysokość wynagrodzenia, które przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością, nawet jeśli nie poniósł on żadnej bezpośredniej szkody. Obejmuje ono wszelkie wydatki związane z urządzeniem i utrzymaniem drogi, których bezpośrednio nie ponosi uprawniony do służebności. Ponadto może ono obejmować odszkodowanie za szkodę majątkową poniesioną przez właściciela nieruchomości. Wynagrodzenie jest zazwyczaj jednorazową płatnością, ale może być również zorganizowane jako świadczenia okresowe.

Rola opinii biegłego

Sądy polegają na biegłych rzeczoznawcach w celu obliczenia wynagrodzenia za niezbędne służebności drogowe. Rzeczoznawcy ci stosują specjalistyczny wzór matematyczny. Wynagrodzenie ustalane jest poprzez pomnożenie wartości rynkowej jednego metra gruntu w pasie służebności, powierzchni metra kwadratowego drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego różne czynniki wpływające na wartość służebności. Czynniki te mogą obejmować np. wspólne korzystanie z drogi przez właścicieli nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej. Zmiany okoliczności mogą również uzasadniać Zmiany w wysokości odszkodowania mogą wynikać również ze zmian okoliczności. Płatności jednorazowe mogą przy tym przejść w świadczenia okresowe.

Kwestionowanie wysokości wynagrodzenia

Jeżeli któraś ze stron nie zgadza się z wyceną eksperta, może ją skutecznie zakwestionować. Najbardziej niezawodną metodą jest uzyskanie nowej wyceny lub przedstawienie opinii odpowiedniej organizacji zawodowej wykazującej błędy w pierwotnym raporcie. Często rzeczoznawcy wyznaczeni przez sąd mogą wybierać nieodpowiednie nieruchomości do porównania, popełniać błędy w obliczeniach lub nieodpowiednio uzasadniać niektóre dane w swoich raportach. Ważne jest, aby ocenić, czy warto kontynuować ten proces i zainwestować więcej czasu w postępowanie.