Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Zasiedzenie stanowi ważny aspekt związany z nieruchomościami, umożliwiający nabycie cudzego gruntu. Dotychczasowi właściciele, którzy zaniedbali swoje działki, ryzykują ich utratę. Co warto wiedzieć na temat zasiedzenia?

Czym jest zasiedzenie?

Zdefiniowanie zasiedzenia znaleźć można w przepisach Kodeksu Cywilnego. Według art. 172 tej ustawy: posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność, jeżeli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie przez dwadzieścia lat jako posiadacz samoistny, o ile nie uzyskał jej posiadania w złej wierze. W sytuacji złej wiary potrzebne jest aż trzydzieści lat. Co ciekawe, zasiedzieć można nawet rzeczy ruchome, jednakże obowiązują wówczas inne terminy. Aby własność nieruchomości przeszła na nowego właściciela w wyniku zasiedzenia, konieczne jest spełnienie dwóch warunków. Przede wszystkim posiadanie nieruchomości musi być samoistne, niezależne od innych osób czy podmiotów. Po drugie, musi upłynąć określony czas.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Należy pamiętać, że nie wszystkie nieruchomości podlegają zasiedzeniu. Instytucja ta dotyczy wyłącznie rzeczy, które mogą stanowić odrębny przedmiot własności. Zasiedzeniu mogą więc podlegać nieruchomości lokalowe, gruntowe lub budynki. Nie jest możliwe zasiedzenie pojedynczego lokalu, pokoju czy garażu, nie stanowiących oddzielnej własności. Natomiast nieruchomość rolna może być zasiedlona tylko przez rolnika indywidualnego, ale wyłącznie pod warunkiem, że jej powierzchnia, łącznie z innymi nieruchomościami rolnymi będącymi jego własnością, nie przekracza 300 hektarów użytków rolnych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Kim jest posiadacz samoistny?

Kluczowym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne, czyli niezależne od innych osób. Osoba posiadająca nieruchomość samoistnie może z niej zarówno korzystać, być zastawnikiem, najemcą, dzierżawcą, jak i faktycznie nią władać. Otoczenie musi więc traktować posiadacza samoistnego jako właściciela nieruchomości. Zasiedzenie nie wystąpi, jeśli właściciel aktywnie zarządza swoim mieszkaniem, pobiera czynsz, utrzymuje kontakt ze wspólnotą mieszkaniową, przeprowadza niezbędne konserwacje i remonty oraz regularnie płaci podatek od nieruchomości. Doświadczenie pokazuje, że znacznie łatwiej jest zasiedzieć nieruchomości gruntowe, które często pozostają bez nadzoru dotychczasowych właścicieli. Szczególnie w przypadku ich nabycia przez dziedziczenie lub w inny, przypadkowy sposób.

Dobra i zła wiara – jak odróżnić?

W kontekście zasiedzenia istotne jest rozróżnienie pojęć dobrej i złej wiary. Mówimy o dobrej wierze, gdy posiadacz nieruchomości działa w błędnym przekonaniu, że dana nieruchomość lub lokal należą do niego, a błąd ten jest uzasadniony okolicznościami sprawy. Choć wydaje się to abstrakcyjne, praktyka pokazuje, że jest to możliwe. Zła wiara występuje, gdy użytkownik nieruchomości zdaje sobie sprawę, że nie jest ona jego własnością. Rozróżnienie między dobrą a złą wiarą często stanowi główny spór w prowadzonych procesach sądowych dotyczących zasiedzenia – podkreśla Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak uniknąć zasiedzenia?

Wszelkie działania inwestycyjne związane z nieruchomościami powinny być starannie przemyślane. Nie warto inwestować w działki, które przez lata pozostają zaniedbane. Posiadając nieruchomość, ważne jest zaangażowanie i opieka nad nią. Grunty posiadają duży potencjał, który należy właściwie wykorzystać – zauważa Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.”.