Kto ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości z ustanowioną służebnością? Część druga.

W poprzedniej części artykułu omówiliśmy podstawowe aspekty związane z istnieniem służebności gruntowej – kto i w jakich sytuacjach może ubiegać się o jej ustanowienie.

Zgodnie z poprzednią częścią artykułu, służebność gruntowa powstaje poprzez zawarcie umowy o ustanowienie służebności pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, bądź też, w przypadku braku porozumienia między nimi, poprzez orzeczenie sądowe. Aby ustanowić służebność gruntową, należy wydzielić część sąsiedniej nieruchomości, która umożliwi wykonywanie służebności tak, aby z jednej strony nie zakłócała ona korzystania z nieruchomości obciążonej (zgodnie z art. 288 kodeksu cywilnego), a z drugiej strony zwiększała funkcjonalność całej nieruchomości władnącej lub jej części.

Powstaje pytanie: kto i w jaki sposób, zgodnie z prawem, odpowiada za utrzymanie nieruchomości obciążonej służebnością w takim stanie, aby umożliwić jej bezproblemowe użytkowanie? Co zrobić, gdy wydzielona część nieruchomości obciążonej, na której ustanowiona jest służebność, nie spełnia oczekiwań lub nie jest dostosowana do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej? Omówmy tę sytuację na przykładzie drogi. Jeśli droga konieczna jest w złym stanie, np. jest dziurawa lub nie została odpowiednio utwardzona, przeszkadza to we właściwym korzystaniu z niej, co utrudnia lub całkowicie uniemożliwia korzystanie z ustanowionej służebności drogowej. W przypadku takich sytuacji pomocny jest artykuł 289 k. c., zgodnie z którym obowiązek utrzymania (czyli utrzymania w odpowiednim stanie) urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności gruntowej, spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Niestety, w tym zakresie nie ma doprecyzowania szczegółów dotyczących tego obowiązku – w celu wyjaśnienia tej kwestii należy sięgnąć po odpowiednie orzecznictwo sądowe, które w tej materii jest jednolite. Wyroki sądowe jasno wskazują, że obowiązek wynikający z prawa utrzymania urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje zarówno budowę odpowiednich urządzeń, jeśli są one potrzebne, jak i późniejsze utrzymanie ich w należytym stanie, zgodnie z wymogami korzystania z drogi. Można więc wywnioskować, że zakres tego obowiązku obejmuje jedynie prace, które bezpośrednio dotyczą urządzenia służącego do wykonywania służebności i nie powodują utrudnień w korzystaniu z samej nieruchomości obciążonej. Dodatkowo, cel prac, które musi podjąć właściciel nieruchomości obciążonej przy utrzymaniu lub poprawie jakości obiektu objętego służebnością, musi korelować z celem samej ustanowionej służebności – innymi słowy, musi prowadzić do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (lub jej określonej części). Na przykład, właściciel, na rzecz którego ustanowiona została służebność, nie może oczekiwać zgody na prace, których celem jest poprawa estetyki – na przykład usunięcia drzew, chyba że te drzewa bezpośrednio wpływają na korzystanie z drogi, a nie tylko naruszają jego poczucie estetyki.

Zgodnie z art. 287 k.c., zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania określa się, przy braku innych danych, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, uwzględniając zwyczaje lokalne. W praktyce oznacza to, jak wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl, uwzględnienie szczególnych i konkretnych sytuacji, np. stopnia ingerencji ustanowionej służebności w nieruchomość obciążoną lub sprawdzenie, czy wprowadzenie służebności nie naruszy prawa własności. Nie istnieje więc jedna uniwersalna metoda określająca, jakie prace będą wymagane w każdym przypadku. To zależy od konkretnych potrzeb, głównie właściciela nieruchomości władnącej. To od jego oceny zależy, czy droga konieczna (zwłaszcza jej stan techniczny) spełnia wymogi dotyczące służebności drogowej. Jednak musi być świadomy obowiązujących ograniczeń i określonych przez prawo granic własnej ingerencji.