Kto powinien naprawić zepsuty sprzęt w wynajmowanym mieszkaniu?

Awaria pralki, pieca gazowego, lodówki czy baterii w kuchni potrafi w kilka minut przerodzić się w spór o to, kto płaci za naprawę. W polskim prawie punkt wyjścia jest prosty: wynajmujący ma utrzymywać lokal i jego wyposażenie w stanie przydatnym do umówionego użytku, a najemca ponosi koszty drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem.

W praktyce „diabeł” tkwi w szczegółach: czy sprzęt należy do właściciela, czy awaria wynika ze zużycia, czy z niewłaściwego użytkowania, oraz czy mówimy o instalacjach i urządzeniach zapewniających podstawowe media (tu wchodzi dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów).

Najważniejsze w 60 sekund

Jeżeli zepsuł się sprzęt w wynajmowanym mieszkaniu, zadaj 4 pytania:

1. Czy sprzęt jest właściciela i był przekazany w protokole/wyposażeniu? Jeśli tak, co do zasady naprawa „większa” leży po stronie wynajmującego (z wyjątkiem drobnych nakładów i szkód z winy najemcy).
2. Czy to drobna naprawa wynikająca ze zwykłego używania? Takie drobne naprawy obciążają najemcę (katalog przykładowy jest w art. 681 KC).
3. Czy awaria dotyczy instalacji/urządzeń zapewniających wodę, gaz, ciepło, prąd? W lokalach mieszkalnych wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie takich instalacji i urządzeń.
4. Czy wynajmujący zwleka? Najemca może wyznaczyć termin na naprawę, a po bezskutecznym upływie – wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego.

Zasada bazowa: kto za co odpowiada

Obowiązek wynajmującego

Wynajmujący powinien wydać rzecz (lokal) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

W przypadku lokali mieszkalnych dochodzi jeszcze standard „funkcjonalny”: wynajmujący ma zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem/lokalem, które umożliwiają korzystanie m.in. z wody, gazu, ciepła i energii elektrycznej.

Obowiązek najemcy

Najemca ponosi drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.
Dla lokali (mieszkań) kodeks cywilny doprecyzowuje przykładowy katalog takich drobnych nakładów (np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie itp.).

Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na najemcę obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym i porządkowym.

„Drobna naprawa” vs „naprawa konieczna” – jak to rozróżniać w praktyce

Najczęstszy błąd to wrzucanie wszystkiego do worka „drobne naprawy”. W praktyce:

• Drobne nakłady (po stronie najemcy) to zwykle małe, eksploatacyjne rzeczy, które powstają przy normalnym korzystaniu i nie wpływają systemowo na możliwość używania lokalu. Art. 681 KC podaje przykłady, ale to katalog „w szczególności”, czyli otwarty.
• Naprawy konieczne (po stronie wynajmującego) to takie, bez których lokal/sprzęt nie jest przydatny do umówionego użytku. Jeśli wynajmujący ma je wykonać, najemca może mu wyznaczyć termin, a potem naprawić na jego koszt.

Sprzęt AGD/RTV: kto płaci za naprawę pralki, lodówki, zmywarki?

Tu najczęściej działają trzy reguły:

1) Sprzęt najemcy = naprawia najemca

Jeśli pralka/lodówka należy do najemcy (przywiózł ją sam), właściciel co do zasady nie partycypuje w kosztach.

2) Sprzęt wynajmującego ujęty w wyposażeniu = zwykle naprawia wynajmujący

Jeżeli sprzęt był częścią wyposażenia przekazanego wraz z lokalem, to awarie wynikające ze zużycia eksploatacyjnego zwykle obciążają wynajmującego, bo jego obowiązkiem jest utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku.

3) Drobna obsługa/eksploatacja = zwykle najemca

Czyszczenie filtrów, odkamienianie zgodne z instrukcją, wymiana drobnych elementów eksploatacyjnych – to najczęściej podpada pod „drobne nakłady” i obowiązek dbania o lokal.

Najważniejszy wyjątek: jeśli awaria jest skutkiem niewłaściwego użytkowania lub zaniedbań najemcy, koszty mogą przejść na najemcę (to już kwestia dowodowa i rozliczeniowa, często oparta o protokół i stan sprzętu na starcie).

Instalacje i urządzenia „krytyczne”: ogrzewanie, woda, prąd, gaz

Jeżeli problem dotyczy instalacji lub urządzeń umożliwiających korzystanie z podstawowych mediów (np. ogrzewanie, ciepła woda, instalacja elektryczna), to w najmie mieszkania ciężar odpowiedzialności częściej jest po stronie wynajmującego, bo ustawa nakazuje mu zapewnić sprawne działanie tych instalacji i urządzeń.

W praktyce: awaria pieca/bojlera, brak ogrzewania, problemy z instalacją wodną/elektryczną – to typowe „naprawy konieczne”.

Co zrobić krok po kroku, żeby rozstrzygnąć sprawę bez kłótni

Krok 1: Sprawdź protokół zdawczo-odbiorczy i wyposażenie

Przy najmie mieszkania protokół jest kluczowy, bo ma być podstawą rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Jeśli sprzęt jest wymieniony i opisany jako sprawny/zużyty – masz punkt odniesienia.

Krok 2: Zgłoś awarię „na piśmie” i opisz skutki

Minimum: data, objawy, zdjęcie/film, informacja czy awaria uniemożliwia normalne korzystanie.

Krok 3: Jeśli to naprawa po stronie wynajmującego – wyznacz termin

Prawo daje najemcy narzędzie: gdy rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć odpowiedni termin na ich wykonanie.

Krok 4: Gdy wynajmujący nie reaguje – napraw na jego koszt (ostrożnie)

Po bezskutecznym upływie terminu najemca może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego (praktycznie: faktura, udokumentowanie, rozliczenie).

Krok 5: Jeżeli awaria ogranicza korzystanie z lokalu – rozważ obniżenie czynszu

W przypadku wad rzeczy najętej prawo przewiduje uprawnienia najemcy, w tym obniżenie czynszu w określonych sytuacjach (zależnie od okoliczności i wiedzy o wadzie przy zawieraniu umowy).

Najczęstsze spory i szybkie rozstrzygnięcia

• „Żarówka / drobna uszczelka / małe elementy eksploatacyjne” → zwykle najemca (drobne nakłady).
• „Popsuty piec, brak ogrzewania, instalacja nie działa” → zwykle wynajmujący (sprawne działanie instalacji/urządzeń).
• „Pralka właściciela nie wiruje” → zwykle wynajmujący, chyba że awaria wynika z zaniedbania/nieprawidłowego użycia przez najemcę (do ustalenia).
• „Zalana łazienka, bo najemca źle podłączył pralkę” → zwykle odpowiedzialność najemcy (to już szkoda spowodowana działaniem).

FAQ

Czy umowa może przerzucić wszystkie naprawy na najemcę?

Można umownie uregulować część kwestii, ale w najmie lokalu mieszkalnego praktyka i przepisy ochronne ograniczają „przerzucanie wszystkiego” (zwłaszcza gdy chodzi o instalacje i funkcjonalność lokalu). Punkt odniesienia i tak stanowią obowiązki wynajmującego utrzymania lokalu oraz katalog drobnych nakładów najemcy.

Kto płaci za naprawę sprzętu, jeśli się „po prostu zużył”?

Jeśli sprzęt jest właściciela i awaria wynika ze zwykłego zużycia, częściej płaci wynajmujący (utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym). Drobne czynności eksploatacyjne zwykle obciążają najemcę.

Co jeśli właściciel ignoruje zgłoszenia?

Możesz wyznaczyć termin na naprawę, a po jego bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego (z dobrą dokumentacją).

Czy protokół zdawczo-odbiorczy naprawdę ma znaczenie?

Tak — ustawa wskazuje, że protokół opisujący stan instalacji i urządzeń jest podstawą rozliczeń przy zwrocie lokalu. To często kluczowy dowód w sporach o to, czy awaria to zużycie, czy szkoda.