Najważniejsze informacje o drogach dojazdowych

Nabycie działki pod budowę upragnionego domu to niełatwe zadanie. Jeden z istotnych aspektów, który trzeba absolutnie wziąć pod uwagę, to dostęp do drogi oraz jest status. Wszelkie niejasności w tej kwestii mogą prowadzić do poważnych konsekwencji i pokrzyżować plany szybkiego rozpoczęcia prac budowlanych.

Uzyskanie pozwolenia na budowę na działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi publicznej – bezpośrednio lub pośrednio, np. poprzez drogę prywatną. Jednak sam fakt istnienia takiej drogi nie zapewnia pewności ani wygody dojazdu do własnej nieruchomości. W naszym kraju zagadnienia dotyczące dróg dojazdowych są często zawiłe i trudne, dlatego warto zdobyć jak najwięcej informacji na ten temat, aby uniknąć komplikacji i dodatkowych wydatków.

Co to jest droga dojazdowa i udział w niej?

Droga dojazdowa, inaczej nazywana także drogą prywatną, to ta część infrastruktury, którą wykorzystujemy, by dotrzeć do naszej posesji lub domu. Może to być droga, która prowadzi do naszej działki z głównej drogi, a może to być droga wewnętrzna, którą dzielimy z innymi właścicielami.

Jeśli mówimy o udziale w drodze dojazdowej, to mamy na myśli to, że jako właściciel działki lub nieruchomości, masz pewien udział lub prawo w korzystaniu z tej drogi. Może to oznaczać, że jesteś współwłaścicielem części tej drogi, której używają także właściciele sąsiednich działek.

Właściciel drogi

Podczas oglądania działki, może się wydawać, że wszystko jest w porządku, jeśli chodzi o dostęp do niej. Jednak, może się okazać, że w przyszłości pojawią się żądania opłat za korzystanie z drogi, a nawet zakaz przemieszczania się nią lub jej stan będzie uniemożliwiał używanie. Problemy mogą wpłynąć także na uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli działka nie ma zagwarantowanego dostępu do drogi.

Prawny dostęp do drogi

Ważne jest rozróżnienie pomiędzy drogą prywatną, którą zarządzają właściciele posesji, a drogą publiczną, której utrzymaniem zajmuje się państwo lub samorząd lokalny.

Niestety, nie każda działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W takim przypadku konieczne jest zdobycie dostępu przez inne nieruchomości. Brak dostępu czyni działkę praktycznie nieprzydatną, uniemożliwiając na niej budowę i obniżając jej wartość. Choć taką działkę można nabyć po korzystnej cenie, przed transakcją trzeba dokładnie przemyśleć kroki i koszty związane z uzyskaniem dostępu do drogi. Istnieje kilka sposobów, aby zapewnić sobie dostęp do drogi publicznej:

a. Ustanowienie służebności przejazdu
b. Zakup udziału w wydzielonej drodze dojazdowej
c. Nabycie sąsiedniej działki z dostępem do drogi publicznej.

Na czym polega służebność przejazdu

Dostęp do drogi publicznej można zdobyć poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Według art. 285 §1 Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości w taki sposób, że właściciel nieruchomości władnącej ma prawo korzystać (w określonym zakresie) z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością, a nie z właścicielem, więc przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi danej nieruchomości. Ustanowienie takiej służebności zapewnia długoterminowe rozwiązanie dla korzystania z nieruchomości sąsiedniej i uzyskania dostępu do drogi publicznej.

Ustanowienie służebności przejazdu może powstać na skutek umowy między właścicielami obu nieruchomości. Umowa powinna zawierać informacje o przebiegu drogi, wynagrodzeniu (jednorazowym lub okresowym) oraz jego formie. Ustanowienie służebności powinno zostać odnotowane w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Inną możliwością uzyskania służebności przejazdu jest orzeczenie sądowe.

Nie zawsze obie strony potrafią się porozumieć, co do ustanowienia służebności. W takich przypadkach właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi może wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. To rozwiązanie wiąże się z opłatą dla właściciela nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać. Wysokość opłaty ustala się w oparciu o ceny rynkowe i uwzględnia straty związane z ustanowieniem służebności.

Udział w drodze

Kolejnym rozwiązaniem jest wspólny zakup drogi dojazdowej przez właścicieli sąsiednich działek, którzy również będą z niej korzystać. W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej drogi, a nie do określonej części. Każdy właściciel może dysponować swoim udziałem, sprzedać go lub oddać w użytkowanie. Do rozporządzania całą drogą potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ostatecznie, droga może zostać przejęta przez gminę, która będzie odpowiedzialna za jej utrzymanie i stan techniczny.Początek formularza

Przykład z życia ” Mamy działkę, na której jest ustanowiona służebność przejazdu. Od niedawna jednak sąsiad, który przejeżdżał przez naszą działkę ma już drogę gminną z drugiej strony działki, ciągle jednak jeździ przez naszą. Czy w takim wypadku można jakoś zablokować tą służebność?” – Jacek S.

W sytuacji, gdy sąsiad ma już dostęp do drogi publicznej i służebność straciła dla niego znaczenie, można zażądać jej zniesienia (zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego). Służebność dotyczy sytuacji, gdy nie istnieje inna możliwość dostępu do drogi publicznej.

 Przejęcie drogi przez gminę

Większość dróg powinna mieć status drogi publicznej. Części terenów, zajęte przez drogi powinny być przejmowane przez gminy, które są odpowiedzialne za infrastrukturę. Przejście drogi pod władanie gminy może odbywać się przez umowę sprzedaży z dotychczasowym właścicielem lub poprzez proces wywłaszczenia, jeśli właściciel odmawia sprzedaży.

Podsumowując, droga dojazdowa pełni kluczową rolę w zapewnieniu dostępu do naszej posesji. Właściciele mają pewne prawa i obowiązki związane z udziałem w drodze. Również rodzaj drogi (prywatna czy publiczna) oraz regulacje gminne mogą wpłynąć na to, jak możemy korzystać z tej drogi. Zrozumienie tych kwestii może pomóc uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości.