Nieruchomość sąsiednia i jej wpływ na decyzję o warunkach zabudowy

Mało osób zdaje sobie sprawę z faktu, że wygląd nieruchomości sąsiednich może mieć wpływ na kształt decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Czasem wydaje się negatywną decyzję wyłącznie dlatego, że na danym obszarze nie ma innych budynków. Co warto wiedzieć na temat pojęcia nieruchomości sąsiedniej? Odpowiedzi na to pytanie udziela Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Gdzie możliwe jest zbudowanie domu?

Nie wszędzie można wznosić domy lub inne obiekty architektoniczne. Jeśli dla danego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, która jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek o taką decyzję można złożyć osobiście w urzędzie lub skorzystać z wersji elektronicznej. We wniosku wymagane jest określenie granic działki, planowanego sposobu zagospodarowania terenu, charakterystyki zabudowy i otoczenia, parametrów technicznych inwestycji, potrzeb w zakresie wody, energii elektrycznej i sposobu odprowadzania ścieków.

Wymagania dotyczące warunków zabudowy

Decyzja dotycząca warunków zabudowy nie jest przyznawana automatycznie. Właściciel działki lub jego nieruchomość muszą spełnić szereg wymogów określonych w przepisach prawa. Nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej lub poprzez drogę prywatną, uzbrojenie lub planowane uzbrojenie, a także nie może być objęta przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę. Istotną kwestią jest również sąsiedztwo. Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przynajmniej jedna nieruchomość sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by można było na tej podstawie określić parametry nowej zabudowy. To kryterium, które zazwyczaj jest analizowane w przypadku planów zabudowy.

Co to jest nieruchomość sąsiednia?

Brak oficjalnej definicji nieruchomości sąsiedniej lub działki sąsiedniej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym często prowadzi do sporów między organami administracji publicznej a wnioskodawcami. Niemniej większość podmiotów przyjmuje interpretację korzystniejszą dla właścicieli nieruchomości. Nieruchomością sąsiednią określa się nie tylko tę sąsiadującą bezpośrednio, ale również taką, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej. Dlatego działka sąsiednia może być położona nawet w odległości kilku kilometrów. Możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości położonej na obrzeżach obszaru pól należy zawsze rozpatrywać indywidualnie, uwzględniając wiele różnych czynników – tłumaczy Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Co zrobić w przypadku decyzji odmownej?

Warto pamiętać, że postępowanie administracyjne odbywa się na dwóch etapach. Oznacza to, że decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie musi być ostateczna. Właściciel nieruchomości niezadowolony z wydanej decyzji ma prawo złożyć odwołanie. Procedura ta odbywa się za pośrednictwem organu pierwszej instancji do organu wyższego szczebla, czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Ostatnią instancją są sądy administracyjne. W decyzji SKO znajduje się informacja o możliwości złożenia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W przypadku braku rozwiązania, lepszym pomysłem jest sprzedaż nieruchomości i poszukiwanie takiej, która spełni wymogi i umożliwi legalną zabudowę. Osoby poszukujące atrakcyjnych nieruchomości często decydują się na współpracę z pośrednikami, którzy załatwiają wszelkie formalności administracyjne.