Odszkodowanie za działkę pod drogę – co należy wiedzieć?

Jakie są procedury ustalania odszkodowania za przeznaczenie działki pod drogę publiczną? W jakiej kwocie i w jakim terminie powinno zostać to odszkodowanie wypłacone właścicielowi nieruchomości?

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki gruntu przeznaczone pod drogi publiczne (takie jak drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podziału dokonano na wniosek właściciela, przechodzą automatycznie na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z chwilą, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Ten przepis stosuje się również do nieruchomości, której podział nastąpił na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek przeznaczonych pod drogi publiczne wygasa z chwilą, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ten sam przepis dotyczy także wydzielania działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

W takich przypadkach właścicielowi nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie – o wysokości ustalonej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a odpowiednim organem reprezentującym podmiot publiczny, na rzecz którego przeszła własność tej nieruchomości. Jeśli nie dojdzie do porozumienia w tej kwestii, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje dodatkową procedurę ustalania odszkodowania. Na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustalane jest i wypłacane zgodnie z zasadami i procedurami obowiązującymi w przypadku wywłaszczenia nieruchomości. W takiej sytuacji odszkodowanie jest ustalane przez starostę za pośrednictwem decyzji administracyjnej, po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury administracyjnej – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Oba sposoby ustalania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne muszą być przeprowadzone kolejno. Oznacza to, że dopiero w przypadku braku porozumienia w kwestii odszkodowania z organem w trybie cywilnoprawnym, właściciel ma prawo wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego – dodaje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Niestety, nie ma precyzyjnych przepisów określających procedurę negocjacji między właścicielem a organem, ani też czas trwania tych negocjacji. Ich celem jest ustalenie warunków, które zostaną zaakceptowane przez obie strony podczas ostatecznego podpisania umowy dotyczącej wysokości odszkodowania. Jeśli negocjacje nie zakończą się porozumieniem co do kwoty odszkodowania, stanowi to podstawę dla właściciela do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego. Warto w tym kontekście przypomnieć również o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 2102/14), który podkreślił, że organ nie może zwlekać z rozpatrzeniem wniosku o uzgodnienie odszkodowania – co stanowi również podstawę do stwierdzenia, że nie doszło do porozumienia.

O istotności terminowego rozpatrywania spraw o odszkodowanie za przejęcie działek pod drogi publiczne mówi także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego 2016 r., sygnatura akt: I OSK 1137/14. W wyroku tym NSA przypomina, że rzetelne odszkodowanie to takie, które odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Ponadto, w omawianej sprawie, właściciel nieruchomości wielokrotnie starał się o rozpoczęcie negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania – jednak otrzymywał tylko odpowiedzi, że musi poczekać, ponieważ sprawy są rozpatrywane według kolejności ich wpływu. Taka argumentacja nie jest uzasadniona. Mimo że negocjacje w ogóle się nie odbyły, brak rzetelnej reakcji i działań organu został uznany za brak porozumienia – co w konsekwencji umożliwiło właścicielowi wystąpienie z wnioskiem o ustalenie odszkodowania do starosty. NSA podkreślił, że nie można pozbawiać właściciela prawa do żądania ustalenia i wypłaty odszkodowania w adekwatnym terminie.