Podważone warunki zabudowy? Pozwolenie na budowę także zostanie unieważnione

Podważenie warunków zabudowy z powodu wykazania rażących błędów skutkuje również unieważnieniem pozwolenia na budowę. Naczelny Sąd Administracyjny uważa, że budynek wzniesiony na takiej podstawie jest niezgodny z prawem.

Na mocy uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (I OPS 2/12) z 13 listopada 2013 r. stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej, która była podstawą dla decyzji zależnych, powoduje unieważnienie także wtórnych. To orzeczenie dotyczy wszelkich decyzji administracyjnych, w tym decyzji wydanych w procedurze budowlanej. W efekcie, ciągle pojawiają się nowe orzeczenia samorządowych kolegiów odwoławczych i sądów administracyjnych unieważniające warunki zabudowy.

Podważenie warunków zabudowy wcale nie jest trudne. Często zawierają one liczne błędy, co można zauważyć nawet po wielu latach od ich wydania. Ponieważ nie mają terminu ważności można je zakwestionować również bezterminowo. Najczęstszą przyczyną unieważnienia warunków jest wykorzystanie błędnych map do analizy urbanistycznej. Często te mapy są niekompletne lub sporządzone w nieprawidłowej skali.

Decyzja NSA oznacza utratę ważności pozwoleń na budowę, które zostały wydane na podstawie podważonych warunków zabudowy z powodu błędów w nich zawartych. Na przykład, deweloper otrzymał pozwolenie na budowę zgodnie z ustalonymi warunkami zabudowy. Po pewnym czasie okazało się, że decyzja o warunkach zawiera rażące błędy. W efekcie, zarówno decyzja, jak i pozwolenie na budowę stają się nieważne według orzeczenia NSA, co oznacza, że budynek dewelopera jest nielegalny. Zazwyczaj w takich sytuacjach podobne stanowisko zajmuje główny inspektor nadzoru budowlanego. Jedyną nadzieją dla osób, których budynki powstały niezgodnie z prawem, jest skierowanie sprawy do sądu administracyjnego lub kontakt z deweloperem. Zgodnie z prawem budowlanym tylko inwestor może zakwestionować decyzję wydaną przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Jeśli znajdziemy się w takiej sytuacji, nadal istnieje możliwość interwencji. Działając na podstawie artykułów 50 i 51 prawa budowlanego, można legalizować budynki bez konieczności ponoszenia wysokich opłat – mówi Robert Tomaszewski, Prezes Zarządzający Saveinvest Sp. z o.o. Jednakże nie zawsze jest to możliwe. W przypadku terenów, na których znajdują się problematyczne budynki, może istnieć plan zagospodarowania przestrzennego, który uniemożliwia budowę takich obiektów. Wtedy jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu przeciwko staroście i gminie. Warto wówczas domagać się zwrotu kosztów oraz ewentualnych utraconych korzyści z powodu takiego budynku, wraz z kosztami jego rozbiórki.