Przeznaczenie obiektu niezgodne z planem miejscowym

Co może zrobić inwestor, gdy okaże się, że przeznaczenie jego budynku jest niezgodne z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, organ odpowiedzialny za wydanie pozwolenia na budowę lub zatwierdzenie projektu budowlanego, w pierwszej kolejności sprawdza zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy. Pod uwagę brane są również wymagania dotyczące ochrony środowiska, szczególnie te określone w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko).

W przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę z powodu niezgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor często podejmuje decyzję o kontynuowaniu działań budowlanych pomimo decyzji odmownej. Taki krok, poza ryzykiem finansowym, jest także nielegalny. Tak powstały budynek może zostać uznany za samowolę budowlaną. W rezultacie inwestor musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi. Może podjąć decyzję o legalizacji budynku (co wiąże się ze znacznymi kosztami związanymi z opłatą legalizacyjną). W przypadku zaniechania działań grozi mu nakaz rozbiórki budowli lub kara grzywny.

Jeśli organ odmawia wydania pozwolenia na budowę z powodu niezgodności z prawem budowlanym, inwestor może próbować przekonać organy do wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musi jednak przedstawić argumentację uzasadniającą te zmiany – nie może żądać zmian wyłącznie z powodu własnych interesów. Musi udowodnić, że proponowane zmiany są potrzebne z uwagi na np. przestarzałość planu, który nie uwzględnia szybkiego rozwoju regionu, lub pokazać, że jego inwestycja przyniesie korzyści społeczne. Jednak każda zmiana wymaga rozpoczęcia procedur planistycznych, które zwykle trwają długo, a ze względu na ich złożoność nie można przyspieszyć prac. Inwestor może także odwołać się do art. 32 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym wójt, burmistrz lub prezydent miasta dokonują analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, oceniają postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowują wieloletnie programy ich sporządzania. Po przeprowadzeniu analizy organ przekazuje swoje wnioski radzie gminy, która podejmuje uchwałę w sprawie kwestionowanych dokumentów.

Podjęcie takich działań wymaga ogromnej cierpliwości i nakładów. Niestety, nie ma gwarancji sukcesu przy próbie wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zawsze warto upewnić się, przed zakupem terenu pod inwestycję, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, wystąpić o decyzję ustalającą warunki zabudowy. Jest to prosty sposób, aby mieć pewność, że plany budowlane będą zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego – zaleca Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.