Rola projektu budowlanego w procesie inwestycyjnym: Część pierwsza

Jakie zmiany dotyczące projektu budowlanego przyniosła nowelizacja przepisów budowlanych? Czym jest obszar oddziaływania obiektu i dlaczego obecnie pełni kluczową rolę w procesie inwestycyjnym?

Nowe przepisy budowlane, które weszły w życie 28 czerwca 2015 roku, sprawiły, że projekt budowlany odgrywa teraz kluczową rolę przy określaniu, czy inwestycję można zrealizować poprzez zgłoszenie, czy wymaga ona pozwolenia na budowę. Zgodnie z nowymi regulacjami, projekt musi zawierać obszar oddziaływania obiektu, kluczowy dla całego procesu inwestycyjnego.

Projekt zagospodarowania i architektoniczno-budowlany

Zakres projektu budowlanego powinien być dopasowany do charakteru i skali danego obiektu oraz stopnia skomplikowania prac. Ze znowelizowanych wymogów zniknęła potrzeba uwzględniania warunków technicznych przyłączenia do sieci zewnętrznych lub zgody zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

Zgodnie z nowymi zasadami, projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt zagospodarowania, przygotowany na aktualnej mapie, powinien zawierać informacje o granicach działki, usytuowaniu obiektów, sieciach uzbrojenia terenu, układach komunikacyjnych i zieleni, a także wzajemnych odległościach między obiektami.

Projekt architektoniczno-budowlany opisuje funkcje, formę i konstrukcję obiektu oraz jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną. Ustalenia w nim zawarte muszą być zgodne z planem miejscowym lub decyzją ustalającą warunki zabudowy. Robert Tomaszewski z portalu Grunttozysk.pl przypomina, że choć zakup gotowego projektu jest tańszy, to dostosowanie go do potrzeb inwestora i warunków lokalizacji może być trudne. Projekt musi być przygotowany przez członka Okręgowej Izby Architektów z odpowiednimi uprawnieniami.

Obszar oddziaływania obiektu

Projekt budowlany musi zawierać informacje o obszarze oddziaływania obiektu. Przed nowelizacją ustalanie tego zakresu należało do starosty lub prezydenta, ale teraz zadanie to przypisano architektowi, który ocenia wpływ inwestycji na działki sąsiednie. Jeśli obszar oddziaływania obejmuje sąsiednie tereny, konieczne może być zgłoszenie inwestycji lub uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 3 Prawa budowlanego, obszar oddziaływania to teren wokół obiektu, na którym inwestor zamierza realizować inwestycję, uwzględniający ograniczenia w zagospodarowaniu wynikające z odrębnych przepisów. Architekt musi brać pod uwagę przepisy techniczno-budowlane, a także te dotyczące ochrony zabytków czy środowiska. Ważnym dokumentem w tej kwestii jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku, które określa warunki techniczne dla budynków.

Obszar oddziaływania może obejmować również nieruchomości, które nie graniczą bezpośrednio z działką inwestora.

W kolejnej części

Kto może zostać uznany za stronę w postępowaniu o pozwolenie na budowę i jakie zmiany wprowadzono w oświadczeniach o mediach i dostępie do drogi publicznej?