Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie polega na wyznaczeniu linii granicznej między nieruchomościami w przypadku sporu lub w sytuacji, gdy granice nie zostały jeszcze określone. Procedura rozgraniczeniowa jest wszczynana z urzędu lub na wniosek zainteresowanej strony. Choć proces nie jest prosty, to czasem jest niezbędny do oficjalnego ustalenia przebiegu granic między działkami.

Rozgraniczenie nieruchomości występuje zazwyczaj wtedy, gdy właściciele sąsiadujących działek spierają się o granice lub gdy te granice nie zostały jeszcze wytyczone. Wniosek o rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez wyznaczenie punktów i linii granicznych, ich oznaczenie za pomocą znaków granicznych oraz przygotowanie stosownej dokumentacji. Procedura ta jest skomplikowana i wiąże się z kosztami, dlatego zanim się ją rozpocznie, warto dowiedzieć się o szczegółach tego procesu.

Postępowanie administracyjne i sądowe

Rozgraniczenie nieruchomości może zostać rozpoczęte z urzędu lub na wniosek strony i toczy się w ramach postępowania administracyjnego. Dopiero po zakończeniu drogi administracyjnej, w określonych przypadkach sprawa może być przekazana do sądu.

Po rozpatrzeniu sprawy i wydaniu decyzji w ramach postępowania administracyjnego, strony nie mogą złożyć odwołania od tej decyzji. Jeśli któraś ze stron jest niezadowolona z decyzji administracyjnej, musi w ciągu 14 dni od jej otrzymania zażądać, aby sprawa rozgraniczenia trafiła do sądu.

Postępowanie rozgraniczeniowe obejmuje dwa etapy: administracyjny i sądowy. Jednak postępowanie sądowe może się rozpocząć dopiero po wyczerpaniu drogi administracyjnej.

Kto wydaje decyzję

Zmiana granic w ramach procedury administracyjnej należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wnioski o rozgraniczenie nieruchomości należy skierować do jednego z nich. W ich imieniu czynności wykonuje geodeta z odpowiednimi uprawnieniami.

Kto może złożyć wniosek o rozgraniczenie

O rozgraniczenie nieruchomości może wystąpić każdy uprawniony do bycia stroną w postępowaniu, czyli osoba posiadająca prawa do danej nieruchomości, w tym:

• właściciel lub współwłaściciele nieruchomości,
• użytkownik wieczysty lub współużytkownik wieczysty,
• posiadacz samoistny lub zależny (najemca, dzierżawca),
• użytkownik posiadający ograniczone prawa do nieruchomości.

Stroną w postępowaniu może być osoba fizyczna, osoba prawna, państwowa osoba prawna lub jednostka samorządowa. Warunkiem jest posiadanie uzasadnionego interesu prawnego zgodnego z przepisami.

Co powinien zawierać wniosek

Wniosek składany do właściwego organu administracyjnego powinien zawierać:

• dane osobowe wnioskodawcy,
• datę i miejsce sporządzenia wniosku,
• wskazanie organu, do którego jest kierowany,
• określenie nieruchomości objętej wnioskiem o wyznaczenie granic,
• uzasadnienie wniosku,
• podpis składającego wniosek.

Do wniosku należy dołączyć:

• dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości – aktualny odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny nabycia danej nieruchomości, lub postanowienie o nabyciu spadku,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla określonej działki.

Wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta i uiścić opłatę skarbową w wysokości 10 zł za wydanie decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości. Złożenie wniosku rozpoczyna postępowanie.

Czynności wykonywane przez geodetę

Wyznaczenie granic na drodze postępowania administracyjnego przeprowadza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Powierza on te zadania geodecie posiadającemu odpowiednie uprawnienia.

Geodeta, powołany przez organ administracyjny lub wskazany przez osobę składającą wniosek, gromadzi materiały, analizuje istniejącą dokumentację, bada stan prawny nieruchomości. Następnie określa termin ustalenia granic i wzywa strony do stawienia się na terenie (wezwanie musi zostać dostarczone stronom co najmniej 7 dni przed wyznaczonym terminem). Warto wiedzieć, że nieusprawiedliwiona nieobecność strony w wyznaczonym terminie nie wstrzymuje działań geodety.

Geodeta wyznacza granice zgodnie z poniższymi zasadami:

• W pierwszej kolejności próbuje ustalić właściwe granice na podstawie aktualnego stanu prawnego nieruchomości i dostępnej dokumentacji.
• Jeśli dokumentacja nie wystarcza do wyznaczenia granic, próbuje je określić na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania. Oznacza to, że geodeta bada w terenie widoczne ślady oraz znaki graniczne.
• Jeśli wyznaczenie granic nie jest możliwe na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania, geodeta ustala granice na podstawie zgodnego oświadczenia stron.
• W przypadku, gdy żaden z powyższych sposobów nie daje rezultatów, geodeta próbuje nakłonić strony do zawarcia ugody, która zazwyczaj wymaga kompromisu i niewielkich ustępstw.

Wydanie decyzji

Po wykonaniu czynności przez geodetę i opracowaniu dokumentacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta podejmują decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Gdy granice zostaną ustalone przez geodetę na podstawie zgromadzonych informacji lub za zgodą stron, dokumentacja techniczna jest włączana do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a organ administracyjny wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

Strony nie mogą odwołać się od wydanej decyzji administracyjne. Jeśli nie są z niej zadowolone, mogą zażądać, aby sprawa trafiła do sądu i muszą to zrobić w ciągu 14 dni od daty otrzymania decyzji. Zawarcie ugody wstrzymuje postępowanie administracyjne, ponieważ ugoda zawarta przed geodetą ma charakter ugody sądowej. Jeśli nie ma podstaw do wydania decyzji, organ administracji przekazuje sprawę do rozpatrzenia sądowi.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydają decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli granice zostały ustalone na podstawie zgromadzonych dowodów lub za zgodą stron.

Koszty postępowania rozgraniczającego

Postępowanie rozgraniczeniowe może wiązać się z dużymi wydatkami. Przez długi czas koszty tego postępowania ponosił tylko wnioskodawca. Sytuacja zmieniła się dopiero po orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 grudnia 2006 r. (sygn. I OPS 5/06), zgodnie z którym koszty rozgraniczenia ponoszą wszyscy właściciele. Uważa się, że rozgraniczenie służy ustaleniu faktycznego stanu prawnego i jest korzystne dla obu stron. Niestety nie wszystkie urzędy stosują to orzeczenie i wciąż obciążają kosztami tylko stronę składającą wniosek, co można zaskarżyć. Koszty postępowania obejmują przede wszystkim wynagrodzenie dla geodety. Oprócz tego w koszty wlicza się także sporządzenie dokumentacji i znaków granicznych oraz przeprowadzenie oględzin miejsca rozgraniczenia. Koszty poniesione w postępowaniu rozgraniczeniowym nie obejmują kosztów wynikających z wyboru, takie jak opłata za usługi prawnika reprezentującego stronę w postępowaniu. Ostateczne koszty postępowania są określane w decyzji o rozgraniczeniu, z zachowaniem zasady, że strony ponoszą je w równej części. W przypadku, gdy sprawa trafia do sądu, to on decyduje o kosztach postępowania w swoim orzeczeniu.

Znaki graniczne

Właściciele sąsiadujących działek budowlanych lub rekreacyjnych są zobowiązani do utrzymywania stałych znaków granicznych i ich ochrony (zgodnie z art. 152 kodeksu cywilnego). Uszkodzenie lub przemieszczenie znaków granicznych powinno być niezwłocznie zgłaszane staroście. Za niezgłoszenie, przemieszczenie lub uszkodzenie znaków geodezyjnych grozi kara grzywny.

Rozgraniczenie a odnowienie granic

Odnowienie granic dotyczy nieruchomości, które miały już ustalone granice, a procedura polega tylko na oznaczeniu tych granic stosownymi znakami na podstawie dokumentacji i dowodów, np. śladów w terenie. Odnowienie granic jest czynnością techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym. Z kolei rozgraniczenie dotyczy nieruchomości, gdy granice nie zostały dotychczas ustalone, zostały zatarte lub są przedmiotem sporu.