Skutki odstąpienia od przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Część druga

W poprzedniej części poradnika przedstawiono obszar zagadnień, które są zawarte w umowie przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, zapewniają bezpieczeństwo przyszłej transakcji.

Jak już wspomniano, dobrze sformułowana umowa przedwstępna może skutecznie chronić obie strony transakcji. Niestety, nie wszystkie tego rodzaju umowy dokładnie regulują kwestie odstąpienia od nich – warunki, terminy i konsekwencje takiego działania.

Pojawia się pytanie – czy odstępując od umowy przedwstępnej, można zastosować ustawowe przesłanki dotyczące rezygnacji z umowy wzajemnej? Mówimy tutaj o artykule 491 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli jedna ze stron opóźnia wykonanie zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, że w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu będzie miała prawo do odstąpienia od umowy. Może również, zarówno bez określenia dodatkowego terminu, jak i po jego bezskutecznym upływie, żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia. Ponadto, jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron opóźnia się tylko w części świadczenia, prawo do odstąpienia od umowy przysługuje drugiej stronie albo do tej części, albo do całości niespełnionego świadczenia, zgodnie z jej wyborem. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia z uwagi na charakter zobowiązania lub cel umowy, wiadomy drugiej stronie będącej w zwłoce.

Ta przesłanka nie może być stosowana w przypadku rezygnacji z umowy przedwstępnej, ponieważ, zgodnie z art. 487 § 2 kodeksu cywilnego, choć ma ona charakter dwustronnie zobowiązujący, nie jest umową wzajemną – strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich było równoważnikiem świadczenia drugiej. W rezultacie, świadczenia będące przedmiotem umowy przedwstępnej nie są objęte przepisami o jednoczesności świadczeń lub ich wzajemnej zależności, jak to określają artykuły 488-495 kodeksu cywilnego. Taki punkt widzenia dominuje także w orzecznictwie sądów – na przykład w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygnatura akt: V CKN 74/01.

Warto przypomnieć, że w przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona poszkodowana może zdecydować się na drogę sądową. Tutaj również mogą pojawić się trudności. Jeśli kupujący nie dotrzyma umowy z powodu braku odpowiednich funduszy na zapłatę wymaganej ceny za nieruchomość, nie będzie to argument, którym sąd będzie się kierować. Odpowiedzialność za zabezpieczenie środków pieniężnych na finalizację transakcji leży po stronie kupującego. Sytuacja, w której inwestycja podjęta przez stronę nie spełnia jej oczekiwań, na przykład nie otrzymanie wymaganych warunków zabudowy, również nie stanowi podstawy do odstąpienia. Taki punkt widzenia reprezentuje większość orzeczeń sądowych, w szczególności wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 października 2015 r. (sygnatura akt: VI ACa 1131/14).

W umowie przedwstępnej dotyczącej kupna-sprzedaży nieruchomości wiele zależy od ustaleń dotyczących zadatku. Jeżeli w ramach tej umowy zastrzeżono zadatek, istnieje możliwość odstąpienia od niej na podstawie artykułu 394 § 1 kodeksu cywilnego. Według tej przesłanki, jeśli jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga strona może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a jeśli sama uiściła zadatek, może zażądać zwrotu kwoty dwukrotnie większej – zauważa Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.