Skutki odstąpienia od przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Część pierwsza

Kiedy można zrezygnować z umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu nieruchomości? Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie, aby skutecznie chronić interesy obu stron?

W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, strony często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Powodów takiej decyzji jest wiele – mogą to być kwestie finansowe (np. nabywca nie dysponuje pełną sumą) lub administracyjne, takie jak trwające postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy. Dobrze sporządzona umowa przedwstępna może skutecznie chronić interesy obu stron, stanowiąc pewnego rodzaju zabezpieczenie dla sprzedającego i kupującego.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Przede wszystkim musi ona określać kluczowe warunki, które zostaną zawarte w późniejszej umowie kupna-sprzedaży, czyli umowie przyrzeczonej. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem transakcji, umowa przedwstępna powinna precyzyjnie opisać ten obiekt (numer księgi wieczystej, itp.). W treści umowy powinno znaleźć się wiążące oświadczenie sprzedającego potwierdzające jego własność nieruchomości oraz brak obciążeń prawnych czy roszczeń osób trzecich. Warto także określić całkowitą cenę i ewentualnie już wpłacony zadatek lub zaliczkę. Umowa przedwstępna może zawierać klauzule regulujące sytuacje, w których umowa ta zostanie rozwiązana lub gdy umowa przyrzeczona nie może być wykonana z powodu okoliczności niezależnych od stron, co może skutkować zwróceniem zadatku pomniejszonego o określoną kwotę. Takie zapisy mają również zastosowanie w przypadku zmiany stanu faktycznego lub prawnego obiektu objętego umową – na tyle istotnej, aby wpłynęła na plany budowlane inwestora.

Bardzo ważne jest również precyzyjne zfprmułowane obowiązki każdej ze stron, związane z transakcją oraz termin, w którym musi dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Umowa powinna też określać zakres ewentualnego odszkodowania, gdyby któraś ze stron nie dotrzymała warunków umowy – zauważa Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Umowa przedwstępna może, choć nie jest to obowiązkowe, zostać sporządzona w obecności notariusza. W przypadku, gdy wyznaczony w umowie przedwstępnej termin na podpisanie umowy przyrzeczonej nie zostanie dotrzymany przez nabywcę, strona poszkodowana może domagać się odszkodowania za poniesione szkody z powodu zaniedbania ze strony nabywcy. Jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, poszkodowana strona może zdecydować się na drogę sądową. Jeśli zaś termin na zawarcie umowy przyrzeczonej nie został precyzyjnie określony w umowie przedwstępnej, zwyczajowo przyjmuje się ten wyznaczony przez stronę, która ma prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony transakcji są uprawnione do żądania zawarcia umowy, a wyznaczyły różne terminy, wówczas brany jest pod uwagę termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła odpowiednie oświadczenie.

Zatem, jeśli umowa przedwstępna zawiera warunki, w których strony mogą odstąpić od obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej, wraz z ustalonym terminem i konsekwencjami takich działań – umowę można rozwiązać zgodnie z jej zapisami.

Niestety, nie wszystkie umowy przedwstępne precyzyjnie regulują kwestię prawa odstąpienia. W takich przypadkach można rozważyć zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego dotyczących ustawowego odstąpienia od umów wzajemnych. O tym więcej w kolejnej części poradnika.