Sprzedaż mieszkania po przekształceniu bez zaświadczenia

Wielu dotychczasowych użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy stali się właścicielami nie tylko lokali, ale także gruntów od 1 stycznia 2019 r., postanowiło skorzystać z dobrej koniunktury na rynku i sprzedać swoją nieruchomość. Jednak okazuje się, że sprawa wcale nie jest taka prosta.

Użytkownicy wieczyści stali się właścicielami

Na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z dniem 1 stycznia 2019 r., wszyscy użytkownicy wieczyście nieruchomości stali się ich właścicielami – przynajmniej w teorii. Posługiwanie się tytułem prawnym do nieruchomości wymaga jednak pewnego potwierdzenia na piśmie. Najczęściej przy załatwianiu formalności związanych z nieruchomościami stosuje się zapisy księgi wieczystej tej nieruchomości. Tutaj jednak istnieje pewien problem. Na mocy przepisów ustawy przekształceniowej, wpis do księgi wieczystej nieruchomości nowych właścicieli odbywa się przy użyciu zaświadczenia, wystawianego przez organy administracji publicznej. Jednak uzyskanie takiego zaświadczenia nie jest proste.

Problematyczne zaświadczenie

Organy administracji publicznej mają ściśle określony czas na wystawienie zaświadczeń o dokonanym przekształceniu. W dokumencie tym muszą również określić kwotę opłaty przekształceniowej. Jeśli nowi właściciele nieruchomości wystąpią z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, organy powinny spełnić ten obowiązek w ciągu 4 miesięcy od dnia złożenia pisma. W przypadku bierności właścicieli, mają oni na to czas do końca roku. Chociaż proces ten wydaje się nieskomplikowany, a 4 miesiące to teoretycznie sporo czasu, organy administracji publicznej już zapowiedziały, że nie ma szans, aby zmieścić się w wskazanych terminach. To uniemożliwia nowym właścicielom swobodne dysponowanie swoją nieruchomością, co z kolei blokuje ich ewentualną sprzedaż, jak stwierdza Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Właściciele nie mogą sprzedać swoich nieruchomości

Problem z wydawaniem zaświadczeń sprawia, że teoretycznie nowi właściciele nie mogą sprzedać nieruchomości. Jak bowiem przeprowadzić transakcję, skoro nie są wpisani jako właściciele do księgi wieczystej nieruchomości i nie posiadają zaświadczenia o przekształceniu? Choć Krajowa Rada Notarialna uznała, że notariusze nie powinni wymagać zaświadczenia przy sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych w budynkach objętych uwłaszczeniem na rynku wtórnym, nie wszyscy to akceptują. Notariusze obawiają się bowiem odpowiedzialności i zatwierdzenia transakcji, w której nie doszło do przekształcenia.

Nowe przepisy – nowe zasady

Bałagan z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności skłonił ustawodawcę do prac nad kolejną zmianą ustawy. W nowej regulacji pojawi się zapis, umożliwiający sprzedaż nieruchomości bez przedłożenia zaświadczenia. Notariusz będzie zobowiązany do sporządzenia aktu i przesłania jego wypisu do organu. Organ ten wyda odpowiednie zaświadczenie, już nie poprzedniemu właścicielowi, ale nabywcy nieruchomości. Proces przekształcenia ma więc przebiegać płynnie, nie wprowadzając ograniczeń dla osób, chcących sprzedać lokal. Czy tak rzeczywiście będzie, to pokaże praktyka.