Poradniki

Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.

Koszty transakcji na rynku nieruchomości

Planując zakup nieruchomości trzeba być przygotowanym na liczne formalności oraz koszty, do których należy nie tylko cena mieszkania czy działki, ale również taksa notarialna, podatek czy prowizja pośrednika. Ile zatem wynoszą opłaty dodatkowe związane z transakcją na rynku nieruchomości?

Dodatkowe koszty przy nabyciu nieruchomości zależą zazwyczaj od wartości danej działki, domu czy mieszkania, dlatego można wyliczyć kwotę, którą trzeba będzie dodatkowo zapłacić przy realizacji transakcji. Do podstawowych kosztów, jakie towarzyszą transakcji na rynku nieruchomości, należy zaliczyć koszty dokumentacji, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośredników, wpis do księgi wieczystej oraz wycenę nieruchomości. 

Spisanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości wiąże się z uiszczeniem taksy notarialnej, której maksymalna wysokość określona jest przepisami prawa.

Dokumentacja

Przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny. Łączy się to z przeglądaniem dokumentacji w ewidencji gruntów, księgi wieczystej (obowiązkowo!), a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiele dokumentów udostępnia się do wglądu bezpłatnie czy to w urzędzie, czy coraz częściej w Internecie. Jednak uzyskanie wypisu lub wyrysu wiąże się z kosztami. 

Działki nad morzem_Koszty transakcji na rynku nieruchomości zdjęcie1

Przykładowo:

  • za wypis z ewidencji gruntów opłaty wynoszą:
  1. za pierwszą działkę, budynek lub lokal – 12 zł,
  2. każdą następną działkę, budynek lub lokal – 6 zł,
  • za wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego:
  1. za pierwszą działkę, budynek lub lokal – 120 zł,
  2. każdą następną działkę, budynek lub lokal – 12 zł.
  • za zwykły odpis księgi wieczystej prowadzonej w formie elektronicznej – 30 zł, za pełny – 60 zł,
  • za każdą wchodzącą w skład wyrysu z planu miejscowego część odpowiadającą stronie formatu A4 – 20 zł (nie więcej niż - 200 zł).

Koszty dokumentacji zwyczajowo pokrywa sprzedający. Całą resztę kosztów związanych z realizacją transakcji ponosi najczęściej kupujący.

Koszty notarialne

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego. Opłat notarialnych nie da się w żaden sposób uniknąć, a są one niemałe. Taksa notarialna jest ustalona przepisami i składa się z dwóch elementów – kwoty stałej oraz procentu ustalanego zależnie od wartości danej nieruchomości. Przy dużych transakcjach można negocjować jej wysokość. Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek Vat. Taksę uiszcza się u notariusza przy sporządzaniu umowy. W szczególnych przypadkach taksa jest o połowę niższa np. przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Działki rekreacyjne_Koszty transakcji na rynku nieruchomości zdjęcie2

Maksymalna wysokość taksy notarialnej* liczona od wartości nieruchomości:

  1. do 3000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. 

* do taksy notarialnej należy doliczyć VAT. 

 

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kolejnym wydatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości nieruchomości. Kwotę podatku należy uiścić u notariusza, który wpłaci ją na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Choć zazwyczaj wszystkie opłaty związane z transakcją ponosi kupujący, to ostatecznie wszystko zależy od zapisów umowy, strony mogą ustalić na przykład, iż ponoszą koszty po połowie. Nie dotyczy to jednak podatku od czynności cywilnoprawnych, od 2007 roku obciąża on tylko stronę kupującą.

W tym momencie warto wspomnieć, że niektórzy chcą oszczędzić na kosztach dodatkowych i w umowie umieszczana jest zaniżona cena sprzedaży. Takie postępowanie, które skutkuje zmniejszeniem podatku, jest przestępstwem skarbowym, za które grozi odpowiedzialność karna. Urząd skarbowy ma prawo do weryfikacji kwoty transakcji. Zbyt duża rozbieżność między ceną z aktu notarialnego a wartością rynkową danej nieruchomości na pewno wzbudzi zainteresowanie urzędników. W takim wypadku strony transakcji zostaną wezwane do podwyższenia ceny lub wskazania przyczyn jej obniżenia. 

 

Wydatkiem, z którym należy się liczyć planując nabycie nieruchomości, jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości nieruchomości. 

Zwolnienia z podatku

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości, są jednak wyjątki. Jednym z nich jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) lub zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Działki nad morzem_Koszty transakcji na rynku nieruchomości zdjęcie3

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy również sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo. Gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków, jako użytki rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy.

Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jakie dana działka będzie mała przeznaczenie w przyszłości, decyduje moment zakupu.

Wpis do księgi wieczystej

Opłata za wpis do księgi wieczystej to w porównaniu do powyższych kosztów niewielki wydatek. Bez względu na wartość nieruchomości opłata wynosi 200 zł. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, która nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, ponieść trzeba również koszt jej założenia – 60 zł.

Prowizja pośrednika

 

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości bywa czasochłonne nawet kiedy szuka się mieszkania, a szczególnie trudne, kiedy szuka się działki rekreacyjnej lub działki budowlanej, która ma być inwestycją lub lokatą kapitału. Dlatego coraz więcej osób decyduje się na współpracę ze specjalistą. Koniecznie trzeba wybrać takiego, który posiada licencję i niezbędne kompetencje, by cała współpraca przebiegła sprawnie i bezpiecznie.
 
Wynagrodzenie biura pośrednictwa stanowi procent od wartości transakcji, wszystko zależy jednak w dużej mierze od indywidualnych ustaleń. Prowizja najczęściej wynosi 3% netto i pośrednicy często żądają jej od obu stron umowy. Jednak nie tylko klasyczne biura pośrednictwa działają na rynku nieruchomości. Dlatego, w zależności od tego jakiej nieruchomości się szuka, warto skontaktować się z innymi firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami, by poznać warunki współpracy, które mogą okazać się bardziej korzystne.
 
Wyspecjalizowana firma zapewni nie tylko przedstawienie atrakcyjnych ofert, ale również stanowi nieocenioną pomoc przy załatwianiu formalności lub sprawdzaniu nieruchomości. Tak działa firma SaveInvest Sp. z o.o., prowadzona przez licencjonowanych specjalistów z długoletnim doświadczeniem w obrocie nieruchomościami. 
Klienci SaveInvest mają zapewnioną kompleksową obsługę na każdym etapie współpracy. Firma kompletuje wszelkie niezbędne materiały i dokumenty na własny koszt, a finalizacja transakcji odbywa się u notariusza, który dodatkowo czuwa nad tym, by wszystko przebiegało zgodnie z prawem. Firma jest właścicielem wszystkich oferowanych działek, które są dokładnie weryfikowane już na etapie zakupu pod kątem stanu prawnego, atrakcyjności i potencjału inwestycyjnego. Dodatkowo SaveInvest Sp. z o.o. nie pobiera prowizji, redukując w ten sposób koszty transakcji do minimum. 

Działki rekreacyjne_Koszty transakcji na rynku nieruchomości zdjęcie4

Koszty transakcji na rynku nieruchomości zwiększają sumę, którą ostatecznie kupujący płaci za mieszkanie, dom czy działkę, dlatego warto wcześniej przygotować szacunkową kalkulację, by nie zabrakło w portfelu niezbędnej kwoty na ich uregulowanie i zaoszczędzić sobie niepotrzebnych problemów. 

 
W następnym tematcie poruszymy istotną kwestię: Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę z aktu notarialnego? Już dziś zapraszamy do ciekawej lektury.
 
 
Bartosz Antos, SaveInvest Sp. z o.o.
www.dzialkanadmorzem.pl
 
Wartościowe informacje na Twojego maila:
Spodobał Ci się artykuł? Poleć go!

Czy wiesz, że 65% Polaków uważa, że najlepszym zabezpieczeniem na
emeryturę jest posiadanie nieruchomości? »

Szukasz najlepszej działki? Bezpłatna pomoc specjalisty

Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!

Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest sp. z o.o.
Informacja o administratorze

Nasi Partnerzy:

Działka nad Morzem | Inwestowanie w nieruchomości | Mielno Molo
informacja o cookies