Wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnych – jak ją prawidłowo ustalić? Poradnik część pierwsza

Nieruchomość inwestycyjna to obiekt powstały w wyniku długotrwałego procesu budowlanego, często wiążącego się ze znacznymi nakładami finansowymi. Samo ustalenie początkowej wartości takiej nieruchomości może stanowić wyzwanie dla potencjalnych inwestorów. Jak uniknąć zagubienia się w procedurach wyceny nieruchomości inwestycyjnych?

Podstawa prawna – ustawa o rachunkowości

Kwestie wyceny nieruchomości inwestycyjnych są uregulowane przez ustawę o rachunkowości. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a tejże ustawy, nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne związane z inwestycjami ocenia się według zasad stosowanych do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, lub na podstawie ceny rynkowej lub innej wartości godziwej. Oznacza to, że ustawodawstwo rachunkowe opiera się na ogólnej definicji kosztów wytworzenia środków trwałych w budowie. Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl podkreśla, że definicja ta, zawarta w art. 28 ust. 8 ustawy, obejmuje koszty poniesione przez jednostkę w okresie budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do użytku, łącznie z niepodlegającymi odliczeniu podatkami oraz kosztami finansowania i związanymi z nimi różnicami kursowymi, pomniejszonymi o przychody z tego tytułu.

Niestety, bardziej szczegółowe wytyczne dotyczące aktywacji nakładów na nieruchomości inwestycyjne nie są zawarte w ustawie o rachunkowości. Aby lepiej zrozumieć tę kwestię, warto sięgnąć do obowiązującego do 1 stycznia 2017 roku Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 „Środki trwałe”. To właśnie tam można znaleźć informacje na temat zakresu ustalenia kosztów wytworzenia środków trwałych oraz, co jest istotne w praktyce, jakie nakłady nie powinny być aktywowane – zauważa  Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Czego nie uwzględniać w wartości początkowej?

Zgodnie z Krajowym Standardem Rachunkowości nr 11 „Środki trwałe”, do wartości początkowej nie należy wliczać: kosztów ogólnego zarządu, z wyjątkiem kosztów utrzymania wewnętrznej komórki organizacyjnej, trwale wydzielonej w strukturze organizacyjnej jednostki, powołanej do ciągłego zarządzania lub obsługi procesu budowy środków trwałych; kosztów szkolenia pracowników w zakresie obsługi nowo pozyskanego środka trwałego; kosztów związanych ze zmianą lokalizacji środka trwałego w ramach jednostki lub reorganizacją jej działalności; kosztów poniesionych przed podjęciem udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym przed rozpoczęciem jego budowy; kosztów działań marketingowych mających na celu osiągnięcie korzyści ekonomicznych po wybudowaniu środka trwałego; podatku od nieruchomości, również po rozpoczęciu budowy nieruchomości inwestycyjnej; kosztów związanych z likwidacją środka trwałego po zakończeniu użytkowania lub rekultywacją terenu, na którym się znajduje; strat i szkód poniesionych w trakcie budowy oraz kosztów związanych z ich usuwaniem.

W kolejnej części poradnika zajmiemy się pytaniem, co zgodnie z obowiązującym prawem można uznać za finansowanie zewnętrzne.