E-licytacje komornicze nieruchomości już w 2021 roku

E-licytacje nieruchomości zmieniły praktykę egzekucji: przetarg odbywa się online, ale konsekwencje są identycznie „twarde” jak przy licytacji tradycyjnej. Stawką są realne pieniądze (rękojmia, dopłata ceny) oraz ryzyka prawne (obciążenia, lokatorzy, nieujawnione prawa). Poniżej masz procedurę, terminy, warunki udziału i checklistę, która ogranicza błędy.

Najważniejsze w 60 sekund

• Od 5 grudnia 2025 r. sprzedaż nieruchomości w egzekucji co do zasady odbywa się w trybie e-licytacji, chyba że wierzyciel zażąda licytacji publicznej przed uprawomocnieniem opisu i oszacowania.
• Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po 14 dniach od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.
• Ogłoszenie o e-licytacji powinno być dostępne co najmniej 14 dni przed startem przetargu; sam przetarg trwa zwykle 7 dni i kończy się w godzinach roboczych.
• Warunkiem udziału jest konto w systemie oraz rękojmia: standardowo 10% sumy oszacowania, wpłacona najpóźniej dzień przed przetargiem.
• Po „wygranej” nie stajesz się od razu właścicielem: najpierw jest przybicie, potem dopłata ceny (standardowo 14 dni od doręczenia wezwania), dopiero później przysądzenie własności przez sąd.
• Największe ryzyka to: stan prawny (prawa osób trzecich), stan faktyczny (lokatorzy/użytkownicy), oraz mylne założenie, że kredyt hipoteczny da się uruchomić w wymaganych terminach.

Czym jest e-licytacja komornicza nieruchomości i kiedy się ją stosuje

E-licytacja to przetarg prowadzony w systemie teleinformatycznym obsługiwanym przez samorząd komorniczy. Uczestnicy licytują zdalnie, a system rejestruje postąpienia i automatycznie zamyka przetarg w wyznaczonym czasie.

W praktyce ważne są trzy daty graniczne:

• 6 listopada 2021 r. – uruchomienie e-licytacji nieruchomości jako dostępnej formy sprzedaży w egzekucji.
• 5 grudnia 2025 r. – wejście w życie zmian, które uczyniły e-licytację trybem domyślnym (z wyjątkiem, gdy wierzyciel w odpowiednim momencie zażąda licytacji publicznej).
• Postępowania wszczęte i niezakończone przed 5 grudnia 2025 r. co do zasady toczą się według wcześniejszych zasad (istotne przy ocenie, czy dana sprawa „powinna” być jeszcze w starym trybie).

Jak wygląda przebieg e-licytacji: oś czasu i kluczowe etapy

Najprostszy model przebiegu wygląda tak:

1. Opis i oszacowanie nieruchomości
   To dokument bazowy dla przetargu: stan, skład, obciążenia ujawnione, wartość oszacowania.
2. Uprawomocnienie opisu i oszacowania
   Od tego momentu liczą się „twarde” terminy do wyznaczenia licytacji. Zasadą jest, że termin przetargu nie może być wyznaczony wcześniej niż po 14 dniach.
3. Obwieszczenie o licytacji
   Ogłoszenie pojawia się na publicznym portalu obwieszczeń; do samego ogłoszenia zwykle nie trzeba logowania. Natomiast dostęp do pełnych dokumentów (np. protokołu opisu i oszacowania w systemie) może wymagać uwierzytelnienia.
4. Start przetargu i licytowanie
   Przetarg trwa zwykle 7 dni. Start i koniec powinny przypadać w godzinach roboczych (praktycznie: w środku dnia), żeby ograniczyć ryzyko „nocnych” rozstrzygnięć.
5. Zakończenie i wybór najwyższej oferty
   Wygrywa oferta najwyższa w chwili zakończenia przetargu.

Warunki udziału: konto, rękojmia, wyłączenia

Konto w systemie

Konto zakłada osoba fizyczna w systemie teleinformatycznym. Standardowo podajesz dane identyfikacyjne (w praktyce m.in. PESEL), dane kontaktowe i ustawiasz hasło. Jeśli ktoś nie ma numeru PESEL, procedura może wymagać wsparcia komornika i weryfikacji tożsamości.

Rękojmia (wadium)

Najczęściej obowiązuje zasada:

• 10% sumy oszacowania jako rękojmia,
• wpłata najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg,
• rękojmia wraca niezwłocznie licytantom, którzy nie wygrali; zwycięzcy jest zaliczana na poczet ceny,
• jeśli zwycięzca nie wykona warunków zapłaty ceny w terminie, ryzykuje utratę rękojmi.

W praktyce najbezpieczniej traktować rękojmię jak „deadline bankowy”: przelew zleć odpowiednio wcześniej (różne banki mają różne godziny graniczne księgowań).

Kto nie może licytować

Ustawowo wyłączone są m.in.:

• dłużnik,
• komornik,
• bliscy dłużnika i komornika (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo),
• osoby obecne „urzędowo” przy licytacji,
• licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
• podmioty wymagające szczególnego zezwolenia na nabycie nieruchomości, jeśli nie przedstawią dokumentów.

Finanse: cena wywołania, dopłata ceny i realny moment nabycia

Cena wywołania

W egzekucji z nieruchomości najczęściej spotkasz proste progi:

• pierwsza licytacja: cena wywołania to 3/4 sumy oszacowania,
• druga licytacja: cena wywołania to 2/3 sumy oszacowania.

To nie jest „okazja gwarantowana”. Jeśli nieruchomość jest atrakcyjna, cena finalna często zbliża się do rynkowej (albo ją przekracza), bo działa efekt konkurencji i ograniczona podaż.

„Wygrana” to dopiero początek

Po zakończeniu e-licytacji zwycięzca przechodzi przez etapy sądowe. Krytyczny jest moment zapłaty:

• po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu nabywca dostaje wezwanie do zapłaty,
• standardowy termin to 14 dni od doręczenia wezwania,
• w praktyce można wnioskować o wydłużenie terminu, ale nie należy tego traktować jako pewnika (i nie planować finansowania „na styk”).

Wniosek praktyczny: e-licytacje są najbezpieczniejsze finansowo dla kupujących, którzy mają gotówkę lub bardzo szybkie źródło finansowania. Kredyt hipoteczny często nie mieści się w realnych terminach.

Czerwone flagi: co sprawdzić, zanim wpłacisz rękojmię

1. Rozjazd między stanem w dokumentach a stanem w terenie
   Opis i oszacowanie może być starsze. Remonty, dewastacje, awarie, nielegalne przeróbki – to ryzyko kupującego.
2. Użytkownicy lokalu / nieruchomości
   Jeśli ktoś faktycznie mieszka lub korzysta z nieruchomości, przejęcie „władztwa” może wymagać dodatkowych działań prawnych. To ryzyko czasu i kosztów, nie tylko formalności.
3. Prawa osób trzecich
   Niektóre obciążenia mogą wygasnąć w wyniku przysądzenia własności, ale część praw (zwłaszcza wynikających z przepisów szczególnych, służebności, dożywocia, umów) wymaga analizy konkretnego przypadku. Jeśli nie potrafisz ocenić skutków – to sygnał do konsultacji przed przetargiem.
4. Fałszywe „obwieszczenia” i podszywanie się
   W praktyce zdarzają się próby oszustw (podrobione pisma, fałszywe rachunki do wpłaty). Bezpieczny standard: weryfikuj, czy ogłoszenie istnieje w oficjalnym systemie i czy dane do wpłat pochodzą z autentycznych dokumentów procesowych.

Najczęstsze błędy (i dlaczego są kosztowne)

• Wpłata rękojmi w terminie „na styk” i brak zaksięgowania przed deadline’em.
• Brak formalnego zgłoszenia przystąpienia do przetargu (sam przelew rękojmi nie zawsze „dopisuje” do licytacji).
• Licytowanie bez analizy księgi wieczystej i dokumentów z opisu/oszacowania.
• Założenie, że po zakończeniu przetargu od razu można wejść do nieruchomości i nią dysponować.
• Planowanie finansowania kredytem bez uwzględnienia krótkich terminów dopłaty ceny.
• Ignorowanie ryzyk „operacyjnych”: dojazd, dostęp, media, stan techniczny, koszty doprowadzenia do używalności.

Checklista: minimalny zestaw kroków przed e-licytacją

1. Zidentyfikuj ogłoszenie w publicznym portalu obwieszczeń i pobierz komplet dokumentów dostępnych dla licytantów.
2. Przeanalizuj opis i oszacowanie: skład nieruchomości, sposób korzystania, informacje o obciążeniach.
3. Sprawdź księgę wieczystą (działy I–IV) i porównaj z opisem/oszacowaniem.
4. Oceń stan faktyczny: kto korzysta z nieruchomości, czy jest zamieszkana, czy są przeszkody w objęciu w posiadanie.
5. Zaplanuj finansowanie: rękojmia + pełna cena w realnym terminie (14 dni od wezwania) + koszty okołotransakcyjne i „po zakupie”.
6. Załóż konto w systemie z wyprzedzeniem i wykonaj test logowania oraz dostępu do dokumentów.
7. Wpłać rękojmię wcześniej niż „dzień przed” (uwzględnij księgowania).
8. Ustal strategię licytowania (limit maksymalny) i trzymaj się go bez emocji.

FAQ

Czy każdy może wziąć udział w e-licytacji?

Nie. Są ustawowe wyłączenia (m.in. dłużnik, komornik, bliska rodzina), a dodatkowo w niektórych przypadkach potrzebne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości.

Ile trwa e-licytacja?

Najczęściej 7 dni. Termin startu i zakończenia jest wyznaczony tak, aby końcówka przypadała w godzinach roboczych.

Kiedy trzeba wpłacić rękojmię?

Standardowo najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. W praktyce warto zrobić to wcześniej ze względu na księgowania.

Czy po wygranej od razu staję się właścicielem?

Nie. Najpierw jest przybicie, potem zapłata ceny (zwykle 14 dni od doręczenia wezwania), a własność przechodzi dopiero po przysądzeniu własności przez sąd.

Czy da się kupić na kredyt hipoteczny?

Teoretycznie tak, praktycznie bywa trudno, bo terminy dopłaty ceny są krótkie. Jeśli finansujesz kredytem, ryzyko niewykonania terminu (i konsekwencji finansowych) rośnie.

Skąd mam wiedzieć, że ogłoszenie i dane do wpłat są prawdziwe?

Weryfikuj ogłoszenie w oficjalnym systemie obwieszczeń oraz opieraj się na dokumentach pochodzących z postępowania (a nie na „mailu” czy skanie bez źródła). W razie wątpliwości kontaktuj się bezpośrednio z kancelarią komorniczą prowadzącą sprawę.