Nabycie nieruchomości rolnej – kluczowe informacje o prawie pierwokupu

Zakup ziemi rolnej może zostać „przejęty” przez podmiot uprawniony do pierwokupu – nawet jeśli sprzedający i kupujący są już dogadani co do ceny i warunków. Stawką jest ważność transakcji, czas oraz przewidywalność procesu u notariusza. Poniżej dostajesz uporządkowany schemat: komu przysługuje pierwokup przy gruntach rolnych, kiedy działa, jakie są terminy i gdzie najczęściej pojawiają się błędy.

Najważniejsze w 60 sekund

• Prawo pierwokupu oznacza, że sprzedaż odbywa się najpierw warunkowo, a dopiero po niewykonaniu pierwokupu dochodzi do umowy przenoszącej własność.
• Dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu tylko wtedy, gdy spełnia łącznie warunki (m.in. umowa pisemna z datą pewną i wykonywana co najmniej 3 lata).
• Gdy dzierżawca nie ma prawa lub go nie wykonuje, pierwokup może przysługiwać KOWR; na złożenie oświadczenia KOWR ma co do zasady 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia/umowy warunkowej.
• Jeżeli cena rażąco odbiega od rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni wystąpić do sądu o ustalenie ceny.
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje m.in. nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (to istotny „próg wejścia” do reżimu ograniczeń).
• Sprzedaż dokonana „bezwarunkowo” mimo ustawowego pierwokupu (np. Skarb Państwa/JST/współwłaściciel/dzierżawca) może być nieważna, a naruszenie wymogów ustawy może prowadzić do nieważności nabycia.

Co to jest prawo pierwokupu i jak działa przy sprzedaży nieruchomości

Prawo pierwokupu to pierwszeństwo nabycia rzeczy/nieruchomości na warunkach uzgodnionych przez sprzedającego z „docelowym” kupującym. W praktyce oznacza to, że strony najpierw podpisują umowę sprzedaży z zastrzeżeniem warunku (umowa warunkowa), a uprawniony może „wejść” w miejsce kupującego.

Termin wykonania pierwokupu

W klasycznym modelu prawa pierwokupu (kodeksowym) wykonanie prawa dotyczącego nieruchomości następuje w terminie 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zastrzeżono inny termin.

Prawo pierwokupu przy gruntach rolnych: dzierżawca i KOWR

W obrocie ziemią rolną kluczowe są reguły wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W uproszczeniu: ustawodawca preferuje, aby ziemia rolna trafiała do określonych kategorii nabywców, a państwo (przez KOWR) ma narzędzia, by w określonych sytuacjach przejąć transakcję.

Kiedy prawo pierwokupu ma dzierżawca

Dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnej tylko wtedy, gdy spełnia warunki ustawowe. Z perspektywy „praktyki transakcyjnej” najważniejsze są dwa filtry:

• umowa dzierżawy: forma pisemna, data pewna oraz wykonywanie przez co najmniej 3 lata licząc od tej daty,
• sprzedawana nieruchomość rolna: musi wchodzić w skład gospodarstwa dzierżawcy (w praktyce istotne jest, czy tworzy funkcjonalną całość gospodarczą, a nie tylko „jest dzierżawiona na papierze”).

Jeżeli którykolwiek z elementów odpada, dzierżawca nie ma ustawowego pierwokupu – a to zmienia dalszą ścieżkę (często „otwiera” temat KOWR).

Kiedy prawo pierwokupu ma KOWR

Jeżeli nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykona prawa, w określonych przypadkach prawo pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Proceduralnie wygląda to tak:

• sprzedający i kupujący podpisują warunkową umowę sprzedaży,
• notariusz zawiadamia KOWR o treści umowy,
• KOWR może złożyć oświadczenie o wykonaniu pierwokupu w terminie 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia/umowy.

Kiedy KOWR nie ma pierwokupu (typowe wyłączenia)

Ustawa przewiduje sytuacje, w których pierwokup KOWR nie przysługuje. Najczęściej praktycznie „robią różnicę” m.in.:

• nabywcą jest osoba bliska zbywcy,
• nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa,
• nabywcą jest rolnik indywidualny, a nabycie powiększa gospodarstwo rodzinne do limitu (w praktyce kluczowe są też warunki dotyczące położenia nieruchomości względem miejsca zamieszkania nabywcy),
• nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (w formie decyzji) – w przypadkach, gdy taka zgoda jest wymagana.

Próg, o którym wiele osób zapomina: 0,3 ha użytków rolnych

Reżim ustawy (a więc i „cały pakiet” ograniczeń oraz uprawnień KOWR) nie zawsze w ogóle się uruchamia. Przykładowo, przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

To nie znaczy, że transakcja jest zawsze „prosta” (mogą być inne ograniczenia), ale ten próg bywa decydujący dla tego, czy w ogóle analizujesz KOWR i szczególną procedurę z umową warunkową.

Inne ustawowe prawa pierwokupu, które mogą dotyczyć działki rolnej

Oprócz mechanizmu dzierżawca–KOWR, prawo pierwokupu może wynikać także z innych ustaw – niezależnie od tego, że grunt jest rolny.

Skarb Państwa (woda na gruncie)

W określonych przypadkach prawo pierwokupu może przysługiwać Skarbowi Państwa, np. gdy sprzedaż dotyczy gruntów „pod wodami” w rozumieniu przepisów prawa wodnego. W praktyce wymaga to weryfikacji oznaczeń i charakteru wód oraz tego, czy spełnione są ustawowe przesłanki.

Gmina

W wybranych sytuacjach prawo pierwokupu może przysługiwać gminie na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami (np. gdy chodzi o nieruchomości związane z celami publicznymi lub szczególnymi reżimami gospodarowania).

Lasy Państwowe

W określonych konfiguracjach (np. grunty przeznaczone do zalesienia w planie miejscowym lub w decyzji) prawo pierwokupu może być wykonywane w imieniu Skarbu Państwa przez Lasy Państwowe.

W praktyce „czy to dotyczy tej działki” zależy od dokumentów planistycznych, ewidencji gruntów i zapisów w księdze wieczystej. Jeżeli nie da się tego potwierdzić z dokumentów, ocena będzie zależeć od interpretacji właściwego organu i stanu faktycznego.

Procedura sprzedaży krok po kroku (wersja transakcyjna)

Krok 1: ustalenie, czy grunt podlega reżimowi „rolnemu”

Na start weryfikujesz: czy to jest nieruchomość rolna w rozumieniu przepisów oraz czy nie działa wyłączenie (np. próg 0,3 ha użytków rolnych).

Krok 2: sprawdzenie, czy istnieje dzierżawca z prawem pierwokupu

Jeżeli jest dzierżawa, kluczowe są dokumenty: forma pisemna, data pewna i staż wykonywania (minimum 3 lata).

Krok 3: umowa warunkowa u notariusza

Jeżeli wchodzi w grę ustawowy pierwokup (dzierżawca/KOWR/inny), standardem jest zawarcie umowy warunkowej oraz zawiadomienia.

Krok 4: bieg terminu i ewentualne wykonanie pierwokupu

Uprawniony składa oświadczenie w przewidzianym terminie (najczęściej 1 miesiąc przy nieruchomościach). Przy KOWR termin miesiąca liczony jest od otrzymania zawiadomienia/warunkowej umowy.

Krok 5: umowa przenosząca własność (jeżeli pierwokup nie został wykonany)

Jeżeli uprawniony nie wykona prawa w terminie lub formalnie poinformuje o niewykonywaniu, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

Czerwone flagi po stronie dokumentów i stanu prawnego

• Dzierżawa „jest”, ale nie ma daty pewnej albo nie da się wykazać wykonywania przez 3 lata – to częsty punkt sporny przy ocenie pierwokupu dzierżawcy.
• Strony próbują podpisać od razu umowę przenoszącą własność, mimo że przysługuje ustawowy pierwokup (ryzyko nieważności).
• Cena w umowie jest „niestandardowa” i znacząco odbiega od rynkowej – ryzyko reakcji KOWR (w tym ścieżka sądowa o cenę w terminie 14 dni).

Najczęstsze błędy proceduralne

• Brak spójności między dokumentami (różne powierzchnie, działki, oznaczenia użytków) – to wydłuża procedurę i zwiększa ryzyko zakwestionowania.
• Założenie, że „KOWR i tak nie korzysta” – operacyjnie to błąd: procedurę trzeba przejść poprawnie niezależnie od prawdopodobieństwa wykonania pierwokupu.
• Pominięcie analizy wyłączeń i wyjątków (np. „osoba bliska”, status rolnika indywidualnego, próg 0,3 ha), co prowadzi do źle dobranej ścieżki transakcyjnej.

Checklista: szybka weryfikacja przed podpisaniem umowy

1. Sprawdź ewidencję i klasyfikację: czy to nieruchomość rolna i jaka jest powierzchnia użytków rolnych (czy przekracza 0,3 ha).
2. Ustal, czy istnieje dzierżawca i czy spełnia warunki pierwokupu (pisemna umowa, data pewna, min. 3 lata wykonywania).
3. Zweryfikuj, czy zachodzi wyłączenie pierwokupu KOWR (np. osoba bliska, JST/Skarb Państwa, rolnik indywidualny spełniający warunki).
4. Przygotuj się na tryb warunkowy: umowa warunkowa + zawiadomienia + oczekiwanie na bieg terminu (1 miesiąc).
5. Uporządkuj cenę i uzasadnienie wartości (szczególnie gdy cena jest „nietypowa”) – minimalizujesz ryzyko sporu o cenę przy wykonaniu pierwokupu.
6. Sprawdź, czy działka nie wpada w szczególne pierwokupy (gmina, Skarb Państwa, Lasy Państwowe) – tu kluczowe są dokumenty planistyczne, ewidencja i KW.

FAQ

Czy zawsze przy zakupie ziemi rolnej jest KOWR?

Nie zawsze. To zależy od tego, czy ustawa ma zastosowanie (m.in. próg 0,3 ha użytków rolnych) oraz czy zachodzą wyłączenia/wyjątki po stronie nabywcy i transakcji.

Kiedy dzierżawca może „wejść” w transakcję?

Gdy ma ustawowe prawo pierwokupu, czyli spełnia warunki formalne i czasowe (w tym umowa z datą pewną oraz co najmniej 3 lata wykonywania) i gdy nieruchomość jest elementem jego gospodarstwa w rozumieniu ustawy.

Ile czasu ma KOWR na decyzję?

Co do zasady 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży (lub skutecznego zawiadomienia).

Co, jeśli cena w umowie jest bardzo niska albo bardzo wysoka?

Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa zwrócić się do sądu o ustalenie ceny.

Czy można podpisać od razu umowę przenoszącą własność „bez warunku”?

Jeżeli przysługuje ustawowe prawo pierwokupu (np. dzierżawcy lub KOWR), pominięcie trybu warunkowego może prowadzić do poważnych skutków, w tym ryzyka nieważności.

Czy prawo pierwokupu może wynikać z innych ustaw niż „rolna”?

Tak. W zależności od cech nieruchomości i jej przeznaczenia prawo pierwokupu może przysługiwać także innym podmiotom (np. gminie, Skarbowi Państwa, Lasom Państwowym) na podstawie ustaw szczególnych – dlatego weryfikacja nie kończy się na samej klasyfikacji „rolna”.