Bezpłatne przekazanie infrastruktury gminie a podatek VAT

Bezpłatne przekazanie infrastruktury (np. drogi, sieci, oświetlenia) gminie nie zawsze oznacza VAT. Kluczowe są dwa pytania: (1) na czyim gruncie powstała infrastruktura oraz (2) czy przekazanie ma związek z działalnością gospodarczą inwestora. W praktyce, gdy infrastruktura powstaje na gruncie gminy, inwestor zwykle nie staje się właścicielem (bo urządzenia trwale związane z gruntem są częścią gruntu), więc czynność jest kwalifikowana jako świadczenie usług.

A nieodpłatne świadczenie usług podlega VAT tylko wtedy, gdy jest „do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika” – jeśli infrastruktura jest budowana po to, aby inwestycja mogła działać (czyli jest biznesowo uzasadniona), to najczęściej nie ma VAT należnego.

1) Skąd w ogóle bierze się „przekazanie infrastruktury gminie”?

W projektach deweloperskich i przemysłowych to częsty układ: inwestor buduje elementy infrastruktury, bo są niezbędne do uruchomienia inwestycji (dojazd, media), a docelowo korzysta z nich też otoczenie. W drogach publicznych dodatkowo spotyka się mechanizm, gdzie budowa lub przebudowa drogi publicznej wywołana inwestycją niedrogową „należy do inwestora”, a szczegóły określa umowa z zarządcą drogi.

2) Najważniejsze rozróżnienie: towar czy usługa

To jest punkt, który „robi” VAT.

Jeśli infrastruktura jest na gruncie gminy

Z perspektywy prawa cywilnego budynki i urządzenia trwale związane z gruntem są częścią składową gruntu, więc co do zasady należą do właściciela gruntu (tu: gminy).

W takim modelu trudno mówić o „dostawie towarów” przez inwestora, bo inwestor nie przenosi prawa do rozporządzania jak właściciel – częściej klasyfikuje się to jako świadczenie usług (budowlanych) na rzecz właściciela gruntu. Wasz artykuł opisuje to wprost w kontekście infrastruktury na działce gminnej.

Jeśli infrastruktura jest (w całości lub części) na gruncie inwestora

Wtedy mogą wystąpić przypadki, w których przekazywany jest majątek należący do inwestora (albo infrastruktura „idzie” razem z gruntem inwestora). W interpretacjach KIS spotyka się rozdzielenie: część na gruncie gminy – poza VAT jako usługa związana z działalnością, ale część na gruncie podatnika przekazywana nieodpłatnie wraz z gruntami może być traktowana jako nieodpłatna dostawa towarów (czyli potencjalnie VAT).

3) Kiedy bezpłatne przekazanie NIE podlega VAT (najczęstszy scenariusz)

Najczęściej „bez VAT” jest wtedy, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1. Infrastruktura powstała na gruncie gminy (własność z mocy prawa jest po stronie gminy).
2. Przekazanie/udostępnienie infrastruktury ma związek z działalnością gospodarczą inwestora (np. umożliwia funkcjonowanie inwestycji, zwiększa jej użyteczność, zapewnia dojazd). Wtedy nie spełnia przesłanki z art. 8 ust. 2 pkt 2 (tj. „do celów innych niż działalność gospodarcza”).

To podejście jest spójne z interpretacjami, np. z 27 marca 2025 r., gdzie KIS uznał, że nieodpłatne przekazanie „ciągu dróg wewnętrznych” na gruntach gminy, wykorzystywanego w działalności spółki, nie podlega VAT.

4) Kiedy może pojawić się VAT (scenariusze ryzyka)

Najczęstsze „punkty zapalne” są trzy:

A) Infrastruktura na gruncie inwestora + nieodpłatne przekazanie

Jeśli przekazujesz majątek, który należy do Ciebie (albo przekazujesz grunt z infrastrukturą), organy mogą rozważać to jako nieodpłatną dostawę towarów. W takim układzie ryzyko VAT rośnie szczególnie wtedy, gdy przysługiwało Ci prawo do odliczenia VAT naliczonego przy wytworzeniu/nabyciu. To jest klasyczna logika art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, szeroko opisywana w opracowaniach i praktyce.

B) Brak realnego związku z działalnością gospodarczą

Jeżeli organ uzna, że to świadczenie „dla celów innych niż działalność gospodarcza” (np. stricte na cele publiczne bez związku z Twoją sprzedażą/opodatkowaną działalnością), wtedy art. 8 ust. 2 może „uruchomić” VAT.

C) Prawo do odliczenia VAT naliczonego – trzeba umieć je obronić

W wielu stanach faktycznych KIS potwierdza, że można odliczać VAT od nakładów infrastrukturalnych, gdy służą działalności opodatkowanej (np. inwestycji produkcyjnej/usługowej), nawet jeśli infrastruktura jest następnie nieodpłatnie przekazywana gminie. Jednocześnie interpretacje potrafią rozdzielać sytuację na „część na gruncie gminy” i „część na gruncie podatnika” (z różnymi skutkami).

5) Drzewko decyzyjne „na 60 sekund”

Jeśli masz jedną rzecz wynieść z tematu, to tę sekwencję:

Krok 1: Czy infrastruktura jest na gruncie gminy?

• Tak → najczęściej mówimy o usłudze (nie o dostawie towaru).
• Nie / częściowo → sprawdź Krok 3.

Krok 2: Czy infrastruktura jest związana z Twoją działalnością (np. umożliwia inwestycję)?

• Tak → zwykle brak VAT należnego (art. 8 ust. 2 nie ma zastosowania).
• Nie → ryzyko VAT rośnie.

Krok 3: Czy przekazujesz elementy należące do Ciebie i miałeś prawo do odliczenia VAT naliczonego?

• Tak → możliwa kwalifikacja jako nieodpłatna dostawa towarów (potencjalny VAT).
• Nie → zwykle mniejsze ryzyko VAT.

6) Dokumenty i praktyka: jak to układać, żeby nie tworzyć ryzyk

W praktyce bezpieczeństwo podatkowe wynika z „papieru”, nie z samej intencji.

W modelach drogowych bardzo często podstawą jest umowa/porozumienie z zarządcą drogi, wynikające z art. 16 ustawy o drogach publicznych (warunki i zakres budowy/przebudowy).
Dodatkowo warto zadbać, aby z dokumentów jasno wynikało, że infrastruktura jest funkcjonalnie potrzebna do prowadzenia działalności (np. dojazd do zakładu/stadionu/obsługi inwestycji) – to dokładnie ten element, na którym opiera się argument „związku z działalnością” w interpretacjach.

7) Checklista inwestora

1. Ustal status gruntu (gmina vs inwestor) dla każdego elementu infrastruktury.
2. Zbierz dokumenty pokazujące związek z działalnością (dlaczego infrastruktura jest niezbędna dla inwestycji).
3. Jeżeli część jest na Twoim gruncie: oceń ryzyko art. 7 ust. 2 VAT (zwłaszcza gdy odliczałeś VAT naliczony).
4. Jeżeli to infrastruktura drogowa: sprawdź, czy masz umowę z zarządcą drogi (art. 16).
5. Przy większych kwotach: rozważ interpretację indywidualną (praktyka jest bogata, ale stan faktyczny musi „siąść” 1:1).

8) FAQ

Czy bezpłatne przekazanie infrastruktury gminie zawsze jest poza VAT?

Nie. Najczęściej jest poza VAT, gdy infrastruktura powstała na gruncie gminy i ma związek z działalnością gospodarczą inwestora (wtedy art. 8 ust. 2 pkt 2 nie uruchamia opodatkowania).

Dlaczego infrastruktura na gruncie gminy bywa traktowana jako usługa, a nie dostawa towarów?

Bo urządzenia trwale związane z gruntem są częścią gruntu i co do zasady należą do właściciela gruntu (gminy). W takim układzie inwestor nie „sprzedaje” towaru, tylko wykonuje świadczenie (budowlane).

Kiedy pojawia się największe ryzyko VAT?

Gdy przekazujesz elementy należące do Ciebie (np. na Twoim gruncie) i jednocześnie odliczałeś VAT naliczony – wtedy wchodzi w grę kwalifikacja jako nieodpłatna dostawa towarów (art. 7 ust. 2).

Czy można odliczyć VAT od budowy infrastruktury, jeśli potem jest przekazywana gminie?

W interpretacjach często potwierdza się prawo do odliczenia, gdy nakłady służą działalności opodatkowanej, ale organy potrafią różnicować skutki zależnie od tego, czy infrastruktura jest na gruncie gminy czy podatnika.

Jak najprościej ograniczyć ryzyko sporu?

Zadbaj o dokumenty pokazujące biznesową konieczność infrastruktury (związek z działalnością) oraz precyzyjnie rozdziel, co jest na gruncie gminy, a co na Twoim. Przy wysokich kwotach – interpretacja indywidualna.