Czy warunki zabudowy mogą dotyczyć tylko części inwestycji?

W jakich sytuacjach organ administracji może odmówić wydania warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego? Jakie kroki powinien podjąć inwestor, który otrzymał decyzję dotyczącą tylko części planowanej budowy?

Kiedy potrzebujemy warunków zabudowy?

Konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu występuje w przypadku każdej zmiany terenu, która nie jest tymczasowa, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta określa szczegóły zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub inne prace budowlane na danym obszarze. Celem warunków zabudowy jest ustalenie, czy planowana budowa nie naruszy harmonii przestrzennej. Decyzja może regulować różne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Każdy może wystąpić o warunki zabudowy, niezależnie od posiadania tytułu prawnego do nieruchomości, a sama decyzja nie daje praw do terenu, który dotyczy – nie narusza ona czyichkolwiek praw własności. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy dotycząca tego samego terenu może być wydana więcej niż jeden raz, a każda z nich może dotyczyć różnych projektów. Istnieje również możliwość uzyskania kilku decyzji przez ten sam podmiot, dotyczących tego samego terenu.

Kiedy nie dostaniemy warunków zabudowy?

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organ kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby warunki mogły zostać ustalone, muszą być spełnione wszystkie wymogi, takie jak: działka musi mieć dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagana jest zgoda na odrolnienie; co najmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy; istniejąca lub projektowana infrastruktura musi być wystarczająca dla planowanego zamierzenia; decyzja musi być zgodna z przepisami. Jeśli planowana budowa nie spełni wszystkich tych warunków, organ nie wyda pozytywnej decyzji.

Gdy warunki obejmują tylko część projektu inwestycji…

Warto zauważyć, że tylko te wymogi mogą prowadzić do odmowy wydania decyzji. Oznacza to, że organ administracji nie może odmówić wydania warunków zabudowy dla całości lub części zamierzenia budowlanego, powołując się np. na brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie na budowę może obejmować również obiekty, które mogą być wzniesione bez takiego pozwolenia, jeśli stanowią część większej inwestycji.

Zasadniczo warunki zabudowy powinny dotyczyć całego projektu, a nie tylko jego fragmentu. Jeśli nasza inwestycja spełnia wymienione powyżej kryteria do uzyskania warunków zabudowy, a organ dopuści się rażących uchybień wyda decyzję niezgodnie z naszym wnioskiem, należy złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.