Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Jeśli twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej, istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej. Przeczytaj, jak to zrobić zgodnie z przepisami.

Regulacje dotyczące ustanowienia służebności drogi koniecznej zostały określone w artykule 145 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nim można to zrobić na dwa sposoby: poprzez zawarcie umowy lub złożenie odpowiedniego wniosku do sądu.

Pierwsza metoda polega na zawarciu umowy z właścicielem nieruchomości, przez którą miałaby przebiegać droga. Ważne jest, aby umowa ta została sporządzona w formie aktu notarialnego – zauważa Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Jednakże taka umowa może okazać się niemożliwa, jeśli strony nie dojdą do porozumienia. W takiej sytuacji właściciel działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej, powinien zwrócić się do sądu o wydanie odpowiedniego orzeczenia.

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej musi spełniać wszystkie wymogi formalne i zawierać uzasadnienie dla jej utworzenia.

Warto zaznaczyć, że sąd nie jest zobowiązany do spełnienia wszystkich żądań wnioskodawcy. Oznacza to, że sąd może, na przykład, zaprojektować trasę inaczej niż proponowana przez właściciela nieruchomości. Kodeks cywilny ogranicza jedynie możliwość ustanowienia drogi koniecznej ze względu na potencjalne uciążliwości dla właściciela obciążonej nieruchomości. Oznacza to, na przykład, że droga nie może przebiegać przez obszar zabudowany ani uniemożliwiać właścicielowi wykorzystania działki – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

O ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości. W przypadku współwłasności wniosek może złożyć jeden z nich, wszyscy lub niektórzy współwłaściciele. Dodatkowo, służebność drogi koniecznej może być także nabyta poprzez zasiedzenie, jednak wymaga to upływu 20 lat dla służebności w dobrej wierze i 30 lat w złej. Warunkiem koniecznym w takim przypadku  jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia wybudowanego przez właściciela nieruchomości, na rzecz której ma zostać ustanowiona służebność. Nie może to być zwykła polna droga, ale już betonowa lub pomost spełniają ten warunek.

Należy także pamiętać, że sprzedaż nieruchomości z ustanowioną służebnością nie znosi tego prawa. Oznacza to, że nawet po zmianie właściciela sąsiedniej nieruchomości, jeśli mamy tam ustanowioną służebność, nadal mamy prawo do korzystania z wyznaczonej drogi koniecznej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej wiąże się z pewnymi kosztami, które musi ponieść właściciel, na rzecz którego ta służebność jest ustanawiana. W przypadku umowy, może on być zobowiązany do pokrycia kosztów przebudowy drogi oraz ustalonego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości, na której zostanie ustanowiona służebność.

Należy zwrócić uwagę, że wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe – zależy to od ustaleń między właścicielami. Właściciel nieruchomości, która jest obciążona służebnością, może także, na zasadach darowizny, zrezygnować z prawa do wynagrodzenia – dodaje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Kwestie wynagrodzenia dla służebności ustanowionej w wyniku decyzji sądowej są bardziej złożone. Wtedy wysokość wynagrodzenia będzie ustalana przez biegłego sądowego, również jako płatność jednorazowa lub okresowa. Ma to rekompensować spadek wartości nieruchomości, który nastąpił wskutek utworzenia drogi koniecznej. Warto zaznaczyć, że wynagrodzenie przysługuje zawsze, nawet jeśli nie powoduje to trudności ani szkód dla właściciela.

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona lub wygasnąć. Właściciel nieruchomości, na której została ustanowiona, może żądać zmiany tej służebności ze względu na ważne potrzeby gospodarcze lub jeśli stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Można także zwrócić się o jej zniesienie, gdy przestaje ona być istotna dla właściciela nieruchomości władnącej, np. po zakupie sąsiedniej działki, przez którą też mogłaby być poprowadzona droga konieczna.