Nabycie nieruchomości rolnej – kluczowe informacje o prawie pierwokupu

Handel nieruchomościami rolnymi w Polsce podlega wielu obostrzeniom prawnym. Nawet rolnik, choć formalnie może nabyć działkę o dowolnej powierzchni, musi pamiętać o potencjalnych ograniczeniach. Jednym z najważniejszych z nich jest prawo pierwokupu. Kto może skorzystać z tego prawa w odniesieniu do nieruchomości rolnej? Odpowiedzi na to pytanie udziela Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.dzialkanadmorzem.pl.

Zasady funkcjonowania prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu stanowi istotne ograniczenie w transakcjach związanych z nieruchomościami. Daje ono określonemu podmiotowi pierwszeństwo w zakupie danej nieruchomości, jeśli sprzedawca zdecyduje się ją sprzedać innej osobie. Transakcja na rzecz wybranego przez sprzedawcę nabywcy może zostać zawarta jedynie w przypadku, gdy podmiot posiadający prawo pierwokupu z niego nie skorzysta. Procedura pierwokupu została szczegółowo opisana w ustawie – Kodeks cywilny. Wykonanie tego prawa polega na złożeniu przez uprawnionego stosownego oświadczenia u sprzedawcy. Przepisy przewidują na to konkretny termin, który w przypadku nieruchomości wynosi miesiąc, a w przypadku innych rzeczy tydzień, chyba że w zawiadomieniu o sprzedaży zastrzeżono inne terminy.

Kiedy dzierżawca lub KOWR mają prawo pierwokupu?

Według przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy, pod warunkiem spełnienia dwóch kryteriów. Po pierwsze, umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej i posiadać datę pewną, a także być wykonywana przez co najmniej trzy lata, licząc od tej daty. Po drugie, nabywana nieruchomość musi być częścią gospodarstwa rolnego dzierżawcy. Jeśli nieruchomość nie była dzierżawiona lub dzierżawca nie skorzystał z przysługującego mu prawa, pierwokup przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Istnieją jednak sytuacje, w których można uniknąć stosowania prawa pierwokupu, np. gdy nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

Kiedy Skarb Państwa ma prawo pierwokupu?

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi mogą wynikać także z ustawy – Prawo wodne. Tam przewidziano pierwokup przysługujący Skarbowi Państwa w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. W imieniu Skarbu Państwa prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem odpowiedzialnym za sprawy gospodarki wodnej. Pojęcie wód śródlądowych stojących odnosi się do gruntów oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami Wm (pod morskimi wodami wewnętrznymi), Wp (pod wodami powierzchniowymi płynącymi) i Ws (pod wodami powierzchniowymi stojącymi).

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje gminie?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również prawo pierwokupu dla Gminy w sześciu okolicznościach. Dotyczy to m.in. nieruchomości niezabudowanej wcześniej nabytej od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, gruntów objętych użytkowaniem wieczystym oraz nieruchomości zlokalizowanych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne.

Kiedy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu?

Zgodnie z przepisami ustawy o lasach, Lasom Państwowym może przysługiwać prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów przeznaczonych do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawo pierwokupu formalnie przysługuje Skarbowi Państwa, ale w praktyce wykonuje je Las Państwowy.