Odszkodowania za zmianę planu w przypadku zbycia nieruchomości. Część pierwsza

Kiedy inwestor może wysunąć do gminy roszczenia związane z wejściem w życie nowego planu miejscowego? Co należy rozumieć pod pojęciem „zbycia nieruchomości”? Czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki pozbawia jej właściciela prawa do ubiegania się o uzyskanie odszkodowania z tytułu obniżenia jej wartości na skutek zmiany planu miejscowego?

Zgodnie z treścią art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, to jej właściciel może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część – przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Warto także pamiętać, że gmina może ustosunkować się do takich roszczeń również poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej.

Idąc dalej, jeśli na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych powyżej, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości. Zasada ta ma chronić inwestorów przed negatywnymi skutkami działalności planistycznej gminy, która może ingerować w posiadane przez nich prawo własności – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.  Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustawodawca przy określaniu zasad przyznawania odszkodowań związanych ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego posłużył się pojęciem „zbycia nieruchomości” (art. 36 ust. 3 ustawy) oraz „sprzedaży nieruchomość” (art. 37 ust. 1 ustawy). Powstaje więc pytanie - jakie transakcje mogą uprawniać właścicieli do wystosowania w stosunku do gminy odpowiednich roszczeń? Sprzedaż to, zgodnie z przesłankami prawa cywilnego, odpłatna czynność prawna. Z kolei zbycie wiąże się zarówno z odpłatnym, jak i nieodpłatnym przeniesieniem własności rzeczy. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym „zbycia nieruchomości” nie należy łączyć z odpłatną i nieodpłatną formą przeniesienia własności – zdaniem większości sądów ma to zastosowanie do odpłatnej formy zbycia, a więc sytuacji, gdy właściciel nie uzyskał dodatkowej korzyści majątkowej w razie obniżenia wartości jego nieruchomości. W konsekwencji, odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, może zostać przyznane w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Czy zatem, za odpłatne zbycie może zostać uznane wniesienie nieruchomości aportem do spółki – czyli sytuacja, w której nie mamy bezpośrednio do czynienia ze sprzedażą danej działki? O tym w kolejnej części artykułu.

Bartosz Antos

Wiceprezes Saveinvest

www.saveinvest.pl, www.dzialkanadmorzem.pl

Saveinvest sp. z o.o.

www.grunttozysk.pl

Przeczytaj także:

Podział nieruchomości niezgodnie z planem

Co do zasady każdy podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania pr...

Deweloperski prospekt informacyjny krok po kroku

Rynek nieruchomości, w tym również rynek mieszkaniowy cieszy się w ostatnim czasie niebywa...

Czy wiesz, że 65% Polaków uważa, że najlepszym zabezpieczeniem na
emeryturę jest posiadanie nieruchomości? »