Co decyduje o opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z obowiązującym prawem, dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, o ile przedmiotem transakcji nie są tereny budowlane. To właśnie przeznaczenie nieruchomości jest kluczowe dla ustalenia jej opodatkowania.

Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług przewidują trzy możliwości opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości: zastosowanie 8-procentowej stawki VAT (w przypadku budownictwa mieszkaniowego), opodatkowanie według stawki podstawowej wynoszącej 23 procent oraz zwolnienie z opodatkowania.

Zgodnie z przepisami, dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeśli przedmiotem transakcji są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Pojęcie terenu budowlanego zostało precyzyjnie określone w ustawie o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tą definicją, gruntem budowlanym jest teren przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W praktyce zatem o przeznaczeniu sprzedawanego gruntu decydują akty prawa miejscowego, takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub akty indywidualne prawa administracyjnego, jak decyzja o warunkach zabudowy. Te dokumenty będą kluczowe dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Warto pamiętać, że podatnik sprzedający kilka nieruchomości musi ustalić status każdej z nich osobno, nawet jeśli są one objęte jedną księgą wieczystą.

Jeśli transakcja spełnia wymogi umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia z VAT, podlega ona zasadniczo opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent, który jest obciążeniem nabywcy nieruchomości. Notariusz, w formie aktu notarialnego, pobiera ten podatek zgodnie z przepisami prawa.

Niestety przepisy nie precyzują, czy należy brać pod uwagę jedynie obecne, podstawowe przeznaczenie gruntu. Z tego powodu dochodzi do sporów, ponieważ nie została uregulowana kwestia możliwości rozpatrywania dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości. W takich sytuacjach warto sięgnąć do stanowisk ustalonych przez orzecznictwo sądów. Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 21 września 2017 roku uznał, że o charakterze nieruchomości, w kontekście opodatkowania VAT, decyduje podstawowe przeznaczenie. Jeśli przeznaczenie dopuszczalne jedynie uzupełnia podstawowe przeznaczenie, nie ma ono znaczenia dla opodatkowania transakcji VAT. Dlatego przeznaczenie dopuszczalne, które jedynie uzupełnia podstawowe przeznaczenie, nie wpływa na podatek VAT, ponieważ nadal mamy do czynienia z terenami innymi niż tereny budowlane.