Jak rozwiązać umowę najmu tymczasowego?

Najem tymczasowy ma ograniczać ryzyko „utknięcia” z dłużnikiem w lokalu, ale tylko wtedy, gdy umowa i załączniki są przygotowane poprawnie. W praktyce kluczowe są: właściwa forma umowy, komplet dokumentów oraz prawidłowa sekwencja działań przy zaległościach. Poniżej dostajesz procedurę krok po kroku, z terminami i czerwonymi flagami.

Najważniejsze w 60 sekund

• Umowa najmu tymczasowego dotycząca lokalu powinna być zawarta na piśmie (w przeciwnym razie ryzykujesz nieważność) i co do zasady jest zawierana na czas oznaczony, maksymalnie do 10 lat.
• Najemca wskazuje alternatywny lokal na wypadek opuszczenia mieszkania, a właściciel tego lokalu składa zgodę (czasem z notarialnym poświadczeniem podpisu, jeśli wynajmujący tego żąda).
• Najemca składa akt notarialny o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy — bez tego mechanizm nie działa.
• Sam „tryb tymczasowy” nie skraca drogi wypowiedzenia przy zaległościach: standardowo potrzebne są 3 pełne czynsze zaległości + dodatkowy etap wezwania z terminem 1 miesiąca na zapłatę.
• Po wypowiedzeniu (gdy dług nie został spłacony) skutek następuje na koniec następnego miesiąca kalendarzowego.
• Przy braku dobrowolnego opuszczenia lokalu wysyła się żądanie opróżnienia z terminem co najmniej 7 dni, a potem składa wniosek do sądu o klauzulę wykonalności na akcie notarialnym.

Czym jest najem tymczasowy i kiedy ma sens

Najem tymczasowy jest wykorzystywany, gdy właściciel lokalu nie korzysta z mieszkania „na stałe”, ale planuje do niego wrócić po określonym czasie. W tym modelu najemca akceptuje ograniczenie części ochronnych mechanizmów znanych z klasycznego najmu, co ma ułatwiać odzyskanie lokalu, jeśli dojdzie do problemów (np. zadłużenia).

W praktyce ma sens wtedy, gdy:

• wynajmujący chce ograniczyć ryzyko długotrwałej egzekucji opróżnienia lokalu,
• strony są gotowe na formalizację (notariusz, załączniki),
• realnie istnieje alternatywny lokal wskazany przez najemcę.

Warunki formalne: bez nich „szybsza ścieżka” nie zadziała

Forma i czas trwania umowy

Umowa musi być sporządzona na piśmie. Typowo jest to umowa na czas oznaczony, przy czym wskazywany limit to maksymalnie 10 lat.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

W praktyce wskazuje się obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (liczone od startu najmu, nie od daty podpisu).

Załączniki, które budują wykonalność

Do umowy dołącza się dokumenty potwierdzające, że najemca ma gdzie się przenieść po zakończeniu najmu:

• wskazanie alternatywnego lokalu (jako część umowy lub załącznik),
• oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy (czasem z notarialnym poświadczeniem podpisu, jeśli wynajmujący tego wymaga).

Najważniejszy element egzekucyjny:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy.

Praktyczny sens: samo „zwykłe” oświadczenie najemcy w klasycznym najmie nie daje automatycznie szybkiego odzyskania lokalu, bo przy standardowej eksmisji mogą wejść dodatkowe elementy (np. lokal socjalny i oczekiwanie na działania gminy).

Kiedy i jak wypowiedzieć umowę przy zaległościach czynszowych

Tryb tymczasowy nie oznacza, że możesz wypowiedzieć umowę „od razu” po pierwszej zaległości. Opisowo mechanizm wygląda następująco:

1) Próg zaległości

W praktyce przyjmuje się, że podstawą do wypowiedzenia jest zaległość obejmująca 3 pełne czynsze.

2) Obowiązkowy etap „ostatniej szansy”

Zanim wypowiesz umowę, należy dać najemcy dodatkowy czas na spłatę, wskazywany jako 1 miesiąc na uregulowanie zaległości.

3) Skutek wypowiedzenia

Jeżeli po upływie tego okresu nie ma zapłaty, wypowiedzenie następuje ze skutkiem na koniec przyszłego miesiąca kalendarzowego.

To jest moment, od którego oceniasz, czy najemca opróżni lokal dobrowolnie, czy wchodzisz w etap egzekucyjny.

Etap odzyskania lokalu: żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności

Jeśli najemca nie płaci i nie opuszcza lokalu:

1. wysyła się pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni (w praktyce wskazywane jest notarialne poświadczenie tego żądania),
2. jeśli to nie działa, składa się do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji.

W praktyce skuteczność zależy od jakości dokumentów: precyzyjnej identyfikacji lokalu, prawidłowych załączników i zachowania sekwencji terminów.

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

• Brak pisemnej formy umowy lub nieprecyzyjny okres najmu (ryzyko nieważności / sporu o czas).
• Brak aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji albo akt sporządzony „nie pod ten lokal / bez właściwego zobowiązania”.
• Alternatywny lokal wskazany „na papierze”, ale bez realnej zgody właściciela albo bez formy, której żąda wynajmujący (potem spór o możliwość wykonania).
• Próba wypowiedzenia bez spełnienia progów i etapów (np. bez 3 pełnych czynszów zaległości albo bez dania 1 miesiąca na spłatę).
• Pomijanie pisemnego żądania opróżnienia lokalu i próba „przeskoczenia” od razu do sądu/komornika.

Checklista: rozwiązanie umowy najmu tymczasowego w 7 krokach

1. Zweryfikuj, czy masz komplet dokumentów: umowa pisemna, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda właściciela, akt notarialny najemcy.
2. Sprawdź, czy wystąpił próg zaległości: 3 pełne czynsze.
3. Wyślij wezwanie do zapłaty, dając 1 miesiąc na uregulowanie zaległości (zgodnie z praktyką opisywaną dla tego trybu).
4. Po bezskutecznym upływie miesiąca przygotuj wypowiedzenie ze skutkiem na koniec następnego miesiąca kalendarzowego.
5. Po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy wyślij pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem min. 7 dni.
6. Przy braku reakcji złóż do sądu wniosek o klauzulę wykonalności na akcie notarialnym.
7. Dopiero mając klauzulę, planuj dalsze czynności egzekucyjne w oparciu o dokumenty z postępowania.

FAQ

Czy najem tymczasowy można zawrzeć ustnie?

Nie jest to bezpieczne. Wskazywana jest wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu tymczasowego?

W praktyce opisuje się ją jako umowę na czas oznaczony, maksymalnie do 10 lat.

Czy „tryb tymczasowy” pozwala wypowiedzieć umowę szybciej niż przy zwykłym najmie?

Nie w zakresie progu zadłużenia. Opisywana praktyka wskazuje konieczność 3 pełnych czynszów zaległości i wcześniejsze danie 1 miesiąca na spłatę przed wypowiedzeniem.

Po jakim czasie wypowiedzenie zaczyna działać?

Jeżeli najemca nie spłaci zaległości po dodatkowym miesiącu, wypowiedzenie ma skutek na koniec przyszłego miesiąca kalendarzowego.

Co jeśli najemca nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy?

Wysyłasz pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 7 dni, a potem składasz do sądu wniosek o klauzulę wykonalności na akcie notarialnym.

Czy wystarczy samo notarialne oświadczenie najemcy, jeśli to „zwykły” najem?

Samo oświadczenie może nie dać efektu „szybkiego odzyskania lokalu”, bo standardowa ścieżka eksmisyjna ma dodatkowe warstwy ochronne (np. lokal socjalny i czynnik dostępności).