Kto ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości z ustanowioną służebnością?

Służebność (najczęściej służebność drogi) ma działać w praktyce: umożliwiać dojazd, dojście albo korzystanie z fragmentu cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Problem zaczyna się wtedy, gdy „technicznie” da się z niej korzystać tylko na papierze, bo np. droga jest rozjeżdżona, grząska, pełna ubytków albo nie ma elementów, bez których przejazd jest realnie utrudniony.

W takich sytuacjach kluczowe są dwa pytania. Po pierwsze: kto odpowiada za utrzymanie „urządzeń” potrzebnych do wykonywania służebności. Po drugie: co można zrobić, gdy obecny sposób wykonywania służebności stał się niepraktyczny albo nadmiernie konfliktowy.

Punkt wyjścia: służebność ma być jak najmniej uciążliwa dla nieruchomości obciążonej

Prawo zakłada równowagę interesów. Służebność powinna być wykonywana tak, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. To zasada, do której wraca się w każdym sporze sąsiedzkim o drogę, przejazd czy dostęp do mediów.

Równolegle, gdy umowa (albo orzeczenie sądu) nie opisuje szczegółów, zakres i sposób wykonywania służebności ustala się według zasad współżycia społecznego, z uwzględnieniem zwyczajów miejscowych. W praktyce oznacza to ocenę „po ludzku”, ale w ramach prawa: co w tej okolicy i w takich warunkach jest normalne i proporcjonalne.

Kto utrzymuje drogę lub inne „urządzenia” potrzebne do wykonywania służebności?

Co do zasady (czyli jeśli strony nie ustaliły inaczej) obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, czyli tego, kto korzysta ze służebności.

To najważniejszy praktyczny wniosek: jeżeli do Twojej działki prowadzi droga przez grunt sąsiada na podstawie służebności, to w standardowym modelu to właśnie Ty (jako właściciel nieruchomości władnącej) ponosisz ciężar utrzymania tego, co jest niezbędne, aby dało się z tej służebności korzystać.

Prawo dopuszcza jednak inny wariant. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, to odpowiada on także osobiście za wykonywanie tego obowiązku, a odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna. To zwykle wynika z umowy, orzeczenia albo szczególnych ustaleń stron.

Co w praktyce oznacza „utrzymywanie urządzeń”?

Przepisy nie robią listy „co dokładnie”. Dlatego w realnych sprawach kluczowe jest rozróżnienie między pracami, które są konieczne do wykonywania służebności (np. zapewnienie przejezdności), a pracami, które są tylko „ulepszeniem ponad potrzebę”.

Z punktu widzenia ryzyka sporu najbezpieczniej jest przyjąć zasadę: działania powinny być bezpośrednio powiązane z celem służebności oraz mieścić się w modelu wykonywania jej w sposób jak najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążonej.

Jeżeli więc ktoś chce wykonać prace, które wchodzą głęboko w cudzy grunt (np. istotna zmiana niwelety, poszerzenia, wycinka, ingerencje wykraczające poza funkcję dojazdu), ryzyko konfliktu rośnie — bo łatwo przekroczyć „proporcjonalny” zakres służebności.

Gdy droga jest w złym stanie: jak działać, żeby nie eskalować konfliktu

W praktyce najlepiej działa schemat „dowód → propozycja → uzgodnienie”.

Najpierw zbierz dane: zdjęcia, daty, opis, kiedy i dlaczego dojazd jest utrudniony (np. po opadach, w sezonie). To potrzebne, bo spór zwykle nie jest o samą służebność, tylko o to, czy stan drogi faktycznie uniemożliwia „normalne” korzystanie.

Potem przygotuj prostą propozycję rozwiązania odnoszącą się do celu służebności (przejezdność/dojazd), a nie do estetyki czy „podniesienia standardu”. To podejście jest spójne z tym, że wykonywanie służebności ma minimalizować uciążliwość po stronie nieruchomości obciążonej.

Na końcu warto to spisać w formie krótkiego uzgodnienia: kto organizuje prace, jaki jest zakres, kiedy wjazd będzie ograniczony i kto pokrywa koszty. To często rozbraja konflikt, bo druga strona przestaje się obawiać „rozjechania” działki bez kontroli.

A jeśli obecny przebieg lub sposób wykonywania służebności przestał mieć sens?

Są sytuacje, w których problemem nie jest „stan drogi”, tylko sam model wykonywania służebności. Na przykład: zmienił się sposób użytkowania nieruchomości obciążonej, pojawiła się zabudowa, albo dotychczasowy przebieg drogi stał się dla właściciela obciążonego nadmiernie uciążliwy.

Wtedy istotny jest mechanizm z kodeksu cywilnego: jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, o ile taka zmiana nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku po stronie nieruchomości władnącej.

To narzędzie działa w praktyce wtedy, gdy da się zaproponować alternatywę „równie funkcjonalną” dla uprawnionego, a jednocześnie mniej konfliktową dla właściciela obciążonego.

Kiedy można dążyć do zniesienia służebności?

Prawo przewiduje także scenariusz „ostatniej instancji”.

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jeżeli natomiast służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

W praktyce te przepisy mają znaczenie w sytuacjach, gdy np. pojawił się inny dojazd (droga publiczna, wykup gruntu, nowa infrastruktura) i służebność stała się „historyczna”, ale formalnie nadal istnieje.

Najczęstsze nieporozumienia

„Skoro to mój grunt, to ja mam to naprawiać”

To intuicyjne, ale często nieprawdziwe. W modelu podstawowym obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności spoczywa na nieruchomości władnącej (korzystającej), chyba że umowa/orzeczenie ustaliły inaczej.

„Skoro mam służebność drogi, to mogę ją utwardzić i przebudować jak chcę”

Nie. Służebność ma być wykonywana możliwie najmniej uciążliwie dla nieruchomości obciążonej, a zakres i sposób wykonywania powinny odpowiadać racjonalnym potrzebom oraz lokalnym realiom.

„Jak jest konflikt, to nic się nie da zrobić”

Da się. Oprócz uzgodnień sąsiedzkich kodeks przewiduje narzędzia zmiany sposobu wykonywania służebności (za wynagrodzeniem) w razie ważnej potrzeby gospodarczej oraz – w skrajnych przypadkach – zniesienie służebności.

Krótka checklista: co sprawdzić, zanim zaczniesz spór o stan drogi

1. Najpierw ustal treść służebności w dokumentach: umowa, orzeczenie, wpis w księdze wieczystej (często istotne są załączniki/mapy).
2. Potem oceń, czy problem dotyczy utrzymania urządzeń niezbędnych do korzystania ze służebności (to sedno art. 289 KC).
3. Na końcu zastanów się, czy konflikt wynika z samego przebiegu/sposobu wykonywania służebności — wtedy wchodzą w grę mechanizmy zmiany lub zniesienia.