Zakup działki przez obcokrajowca – kiedy będzie to możliwe?

Zakup gruntu przez cudzoziemca w Polsce jest możliwy, ale w części przypadków wymaga uprzedniej zgody administracyjnej. Stawką jest ważność transakcji: przy braku wymaganych zezwoleń umowa może być prawnie nieskuteczna. Poniżej dostajesz klarowny model decyzyjny: kiedy zezwolenie jest konieczne, jakie są wyjątki, jakie dokumenty przygotować i gdzie najczęściej „wykłada się” proces.

Najważniejsze w 60 sekund

• Co do zasady cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na nabycie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości w Polsce.
• Obywatele i przedsiębiorcy z EOG oraz Szwajcarii są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia (reguła ogólna – z wyjątkami wynikającymi z przepisów szczególnych, np. dla gruntów rolnych).
• Zezwolenie wydaje MSWiA, ale w tle mogą pojawić się sprzeciwy/opinie innych organów (w tym dla gruntów rolnych).
• Opłata skarbowa za zezwolenie to 1570 zł, a za promesę 98 zł.
• Przy gruntach rolnych może pojawić się dodatkowa ścieżka (KOWR) – zależnie od statusu gruntu i nabywcy.
• Najczęstsza pułapka: podpisanie aktu bez upewnienia się, czy zezwolenie jest wymagane – ryzyko nieważności nabycia.

Kto jest „cudzoziemcem” w rozumieniu przepisów (nie tylko osoba fizyczna)

W praktyce to nie jest wyłącznie kwestia paszportu. Za „cudzoziemca” uznaje się m.in.: osobę fizyczną bez obywatelstwa polskiego, spółkę z siedzibą za granicą, a także spółkę z siedzibą w Polsce, jeżeli jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zagraniczne (w rozumieniu ustawy).

To ważne, bo czasem kupującym formalnie jest spółka „polska”, ale kontrola właścicielska może uruchamiać obowiązek zezwolenia.

Kiedy kupno działki jest możliwe bez zezwolenia MSWiA

Najprostszy przypadek: EOG i Szwajcaria

Jeżeli kupujący jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE + Norwegia, Islandia, Liechtenstein) albo ze Szwajcarii, co do zasady nie musi uzyskiwać zezwolenia – niezależnie od miejsca położenia i powierzchni.

Inne typowe wyjątki (z warunkami)

Przepisy przewidują też wyjątki m.in. dla:

• nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz niektórych lokali garażowych (zwykle poza strefą nadgraniczną),
• określonych przypadków związanych z pobytem stałym/rezydenturą długoterminową UE i okresem zamieszkania w Polsce (z dodatkowymi limitami dotyczącymi rodzaju gruntu i powierzchni),
• dziedziczenia ustawowego (i wybranych konfiguracji testamentowych, jeżeli osoba i tak mieści się w kręgu spadkobierców ustawowych według prawa polskiego).

Ważne: wyjątki mają „haczyki” typu strefa nadgraniczna, limit powierzchni lub wyłączenia dotyczące gruntów rolnych. Jeżeli działka ma status rolny, sama „zwolniona” ścieżka MSWiA nie zawsze zamyka temat.

Kiedy zezwolenie MSWiA jest potrzebne i jakie są warunki jego uzyskania

Zezwolenie jest decyzją administracyjną wydawaną na wniosek cudzoziemca. MSWiA bada dwie przesłanki łącznie:

1. brak zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego (oraz brak sprzeczności z polityką społeczną i zdrowia społeczeństwa),
2. istnienie okoliczności potwierdzających „więzi z Polską” (np. pochodzenie, małżeństwo z obywatelem RP, określony status pobytowy, prowadzenie działalności w Polsce).

Dodatkowo, w procedurze mogą pojawić się opinie/sprzeciwy innych organów (np. przy gruntach rolnych).

Grunt rolny: dodatkowa warstwa ryzyka (KOWR) i dlaczego nie wystarczy „sprawdzić MSWiA”

Jeżeli działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, transakcja może wymagać dodatkowych zgód/warunków poza MSWiA (np. postępowania w KOWR, zależnie od kupującego i parametrów gruntu).

Praktycznie:

• zanim ustalisz, czy „wystarczy MSWiA”, musisz zweryfikować status działki (ewidencja gruntów, MPZP, faktyczny charakter gruntu),
• wniosek do KOWR składa się do oddziału właściwego dla położenia nieruchomości, a dowodowo liczą się dokumenty i wykazanie spełnienia warunków ustawowych.

W praktyce zależy to od wielu zmiennych (np. powierzchnia, to kto kupuje i w jakim celu), więc przy gruntach rolnych nie planuj harmonogramu „na skróty”.

Procedura: jak wygląda uzyskanie zezwolenia MSWiA krok po kroku

Krok 1: decyzja „czy w ogóle potrzebuję zezwolenia”

Zacznij od 3 pytań:

• kim jest kupujący (obywatelstwo / siedziba / kontrola spółki),
• co jest przedmiotem (własność/użytkowanie wieczyste, grunt/lokal),
• gdzie leży nieruchomość (w tym: czy jest strefa nadgraniczna) i jaki ma status (rolna/nirolna).

Krok 2: przygotowanie wniosku (brak jednego „urzędowego formularza”)

MSWiA wskazuje, że nie ma gotowego wzoru – wniosek przygotowuje się w oparciu o ustawę i rozporządzenie wykonawcze.

Krok 3: dokumenty i dowody (minimum, które zwykle decyduje o tempie)

W praktyce wniosek powinien umożliwiać organowi „zamknięcie” 3 obszarów: identyfikacja wnioskodawcy, identyfikacja nieruchomości, podstawa nabycia i cel. Typowo przygotuj:

• dokumenty tożsamości/umocowania,
• dane nieruchomości (KW, wypis/wyrys, mapa ewidencyjna),
• dane sprzedającego i podstawę transakcji,
• dokumenty potwierdzające więzi z Polską,
• informację o źródle finansowania (jeśli wymagana w danej konfiguracji).

Jeżeli dokumenty są w języku obcym, zwykle potrzebujesz tłumaczeń przysięgłych, a kopie powinny być poświadczane zgodnie z wymaganiami.

Krok 4: opłata skarbowa

Opłata skarbowa za zezwolenie: 1570 zł.
Promesa (przyrzeczenie zezwolenia): 98 zł.

Promesa bywa przydatna, gdy chcesz negocjować lub startować w procedurach, ale nie masz jeszcze finalnych danych nieruchomości (np. ostatecznej powierzchni). Jest ważna rok i nie zastępuje zezwolenia.

Krok 5: decyzja i transakcja u notariusza

Bezpieczny standard to: akt notarialny po uzyskaniu decyzji (albo konstrukcja warunkowa, jeżeli notariusz i strony przewidują to w umowie przedwstępnej/warunkowej). W praktyce model dobiera się do ryzyk i terminu ważności decyzji.

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

• „To tylko mała działka, więc nie trzeba nic” – powierzchnia nie zawsze rozstrzyga, liczy się status kupującego i wyjątki.
• Kupno przez spółkę z siedzibą w Polsce bez analizy kontroli właścicielskiej (ryzyko, że spółka jest „kontrolowana”, a więc traktowana jak cudzoziemiec).
• Brak weryfikacji, czy działka nie jest rolna (wtedy może dojść KOWR i harmonogram przestaje być przewidywalny).
• Zbyt wczesne wpłaty i terminy w umowie przedwstępnej bez warunku uzyskania zezwolenia (ryzyko sporów o zadatek/zaliczkę).
• Kompletowanie dokumentów „po fakcie” – najwięcej opóźnień bierze się z braków formalnych i uzupełnień.

Checklista: jak sprawdzić, czy zakup działki przez cudzoziemca jest realny (8 kroków)

1. Ustal status kupującego: obywatelstwo/siedziba + (dla spółek) kontrola właścicielska.
2. Sprawdź przedmiot nabycia: własność czy użytkowanie wieczyste.
3. Zweryfikuj, czy działa zwolnienie EOG/Szwajcaria.
4. Sprawdź status działki: rolna czy nie (ewidencja + MPZP/WZ).
5. Jeśli rolna: wstępnie oceń, czy wchodzi KOWR i jakie dowody będą potrzebne.
6. Jeśli potrzebne MSWiA: przygotuj wniosek i dokumenty identyfikujące stronę oraz nieruchomość.
7. W umowie przedwstępnej zabezpiecz warunek uzyskania zezwoleń + terminy + mechanikę zwrotów.
8. Dopiero potem finalizuj akt notarialny.

FAQ

Czy obywatel UE może kupić działkę w Polsce bez zezwolenia?

Co do zasady tak – obywatele i przedsiębiorcy z EOG oraz Szwajcarii są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA.

Czy zakup działki rolnej przez cudzoziemca to „zawsze MSWiA + KOWR”?

Nie zawsze, ale bardzo często pojawia się dodatkowa analiza i potencjalna ścieżka KOWR. To zależy od statusu gruntu i nabywcy oraz spełnienia ustawowych warunków.

Ile kosztuje zezwolenie MSWiA?

Opłata skarbowa za zezwolenie to 1570 zł. Promesa kosztuje 98 zł.

Czy jest gotowy formularz wniosku do MSWiA?

Nie ma jednego „urzędowego” formularza – wniosek przygotowuje się według wymogów ustawy i rozporządzenia.

Co musi wykazać cudzoziemiec, żeby dostać zezwolenie?

W praktyce trzeba spełnić dwie przesłanki: brak zagrożenia dla bezpieczeństwa/porządku publicznego oraz wykazanie więzi z Polską (np. pobyt, małżeństwo, pochodzenie, działalność).

Co jeśli kupno nastąpi bez wymaganego zezwolenia?

Nabycie dokonane wbrew przepisom ustawy jest nieważne – to ryzyko „zerujące” transakcję.