Jak poprawnie przygotować umowę przedwstępną nieruchomości?

9 lipca, 2024

Umowa przedwstępna ma zabezpieczyć transakcję, ale źle napisana potrafi zablokować zakup, spalić zadatek albo zostawić Cię bez realnych narzędzi dochodzenia swoich praw. Stawką jest kontrola ryzyk: stanu prawnego, planistycznego, finansowania i terminów. Poniżej dostajesz praktyczny schemat, co wpisać i czego dopilnować, żeby umowa działała w realnym świecie, a nie tylko „na papierze”.

Najważniejsze w 60 sekund

Jeśli chcesz móc wymusić zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienie własności), umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Zadatek i zaliczka to nie to samo: zadatek ma funkcję sankcyjną (podwójny zwrot / przepadek), zaliczka co do zasady podlega zwrotowi.
Wpisz warunki brzegowe: weryfikacja KW, brak obciążeń, dostęp do drogi, MPZP/WZ, media, dokumenty sprzedającego, zgody małżonka/współwłaścicieli, ewentualne pierwokupy.
Ustal twarde terminy i konsekwencje: kto i do kiedy dostarcza dokumenty, kiedy akt końcowy, co jeśli urząd/bank się spóźni.
Zaplanuj mechanizm rozliczeń: kto płaci koszty notarialne, podatki, opłaty sądowe, jak rozliczacie zaliczki, opłaty i media.
Umowa przedwstępna ma być „projektem wykonawczym” transakcji: po jej podpisaniu ma się dać bezpiecznie dojść do aktu końcowego bez improwizacji.

Co to jest umowa przedwstępna i kiedy ma sens

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną (najczęściej: umowę sprzedaży w akcie notarialnym). Ma sens wtedy, gdy nie da się od razu podpisać aktu końcowego, bo trzeba domknąć warunki: dokumenty, zgody, wykreślenia hipotek, decyzję kredytową, podziały geodezyjne, formalności urzędowe.

Kluczowe: umowa przedwstępna nie służy do „zarezerwowania na słowo”. Ma precyzyjnie opisać, co ma się wydarzyć, żeby doszło do sprzedaży i co, jeśli się nie wydarzy.

Forma umowy: zwykła pisemna czy akt notarialny

Forma pisemna

Daje podstawę do dochodzenia odszkodowania za niewykonanie (co do zasady: w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, czyli kosztów poniesionych przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy). To bywa zbyt słabe, gdy stawką jest nieruchomość i duże kwoty.

Akt notarialny

Jeśli umowa przedwstępna jest w formie aktu notarialnego, możesz co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli „doprowadzić” do sprzedaży, gdy druga strona się wycofuje mimo spełnienia warunków). To realnie zwiększa bezpieczeństwo kupującego.

W praktyce, przy nieruchomościach o wyższej wartości lub z ryzykami (hipoteki, współwłasność, kredyt, formalności), akt notarialny jest standardem „bezpiecznym”.

Zadatek czy zaliczka: wybór, który decyduje o pieniądzach

Zadatek

Zadatek działa sankcyjnie:

jeśli kupujący bez podstawy nie doprowadzi do transakcji: zadatek może przepaść,
jeśli sprzedający się wycofa: zwykle oddaje zadatek w podwójnej wysokości,
jeśli umowa nie dojdzie do skutku z powodów niezależnych i dobrze opisanych w umowie: zadatek powinien być rozliczony zgodnie z zapisami.

Zadatek ma sens, gdy chcesz „zamknąć” stronę drugą i ograniczyć ryzyko wycofania się.

Zaliczka

Zaliczka jest neutralna — co do zasady podlega zwrotowi, jeśli umowa nie dojdzie do skutku. Jest bezpieczniejsza, gdy istnieje realne ryzyko, że transakcja nie dojdzie do skutku z powodów proceduralnych (np. kredyt, decyzje urzędowe, pierwokup), ale jednocześnie słabiej „trzyma” sprzedającego.

Najważniejsza zasada

Nie wybieraj „zadatku, bo tak się robi”. Najpierw oceń ryzyka i wpisz scenariusze zwrotu/utraty wprost w umowie.

Co musi zawierać dobra umowa przedwstępna: elementy krytyczne

Dokładne oznaczenie nieruchomości i stron

numer działki, obręb, powierzchnia, księga wieczysta,
adres (jeśli istnieje),
dane stron oraz podstawa reprezentacji (pełnomocnictwo, spółka, współwłasność).

Cena i sposób zapłaty

cena całkowita i waluta,
harmonogram płatności (zadatek/zaliczka, reszta ceny),
sposób płatności (przelew, rachunek depozytowy notariusza, kredyt),
warunki zwrotu środków w razie niespełnienia warunków.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

konkretna data albo mechanizm (np. do X dni od spełnienia warunków),
zasady przesunięcia terminu (kiedy można, kiedy nie można).

Stan prawny i obciążenia

W umowie powinno być wprost:

że sprzedający jest uprawniony do sprzedaży,
jakie obciążenia istnieją (hipoteki, służebności, roszczenia) i jak zostaną usunięte,
kto i do kiedy dostarcza dokumenty do wykreślenia hipoteki.

Dokumenty i oświadczenia pod akt końcowy

Ustal listę i terminy dostarczenia, np.:

aktualny odpis/stan KW i brak nowych wpisów do dnia aktu,
dokumenty potwierdzające tytuł prawny,
zgody współwłaścicieli/małżonka, jeśli wymagane,
dokumenty podatkowe lub oświadczenia, jeśli mają znaczenie dla rozliczeń,
w przypadku działek: dokumenty planistyczne (MPZP/WZ), dostęp do drogi, służebności.

Wydanie nieruchomości i rozliczenia po akcie

kiedy wydanie (dzień aktu / później),
protokół zdawczo-odbiorczy,
rozliczenie mediów, opłat, ewentualnych pożytków i kosztów.

Warunki zawieszające i rozwiązujące: jak je pisać, żeby działały

Warunki w umowie mają sterować ryzykiem. Najczęstsze:

Kredyt kupującego

Zamiast ogólnego „jeśli nie dostanie kredytu”, wpisz parametry:

kwota minimalna kredytu,
termin uzyskania decyzji,
obowiązek dostarczenia potwierdzenia z banku,
co dzieje się z zadatkiem/zaliczką, jeśli kredytu nie ma mimo dochowania należytej staranności.

Wykreślenie hipoteki / spłata zadłużenia

termin i sposób spłaty,
dokument banku (zgoda na wykreślenie),
mechanizm płatności z ceny (np. część ceny idzie bezpośrednio na spłatę).

Prawo pierwokupu

Jeśli może wystąpić pierwokup (np. ustawowy), transakcja i tak bywa warunkowa. Umowa przedwstępna powinna to uwzględnić:

kto składa dokumenty,
jakie są terminy,
jak rozliczacie środki, jeśli uprawniony wykona pierwokup.

Stan planistyczny i możliwość zabudowy

Jeśli kupujesz pod cel (dom, wynajem, usługi), wpisz:

że nieruchomość ma określone przeznaczenie/parametry albo że kupujący ma prawo odstąpić, jeśli analiza MPZP/WZ wykaże brak możliwości realizacji celu,
terminy i dokument, na którym opierasz ocenę (np. wypis/wyrys, decyzja WZ).

Uwaga: tu trzeba uważać, żeby warunek był weryfikowalny, a nie uznaniowy.

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

Zadatek wysoki, a warunki zwrotu nieopisane: ryzyko utraty pieniędzy przy zdarzeniach niezależnych (bank, urząd).
Brak zgody małżonka/współwłaścicieli albo brak jasnego oświadczenia, że zgoda nie jest potrzebna.
Umowa bez twardych terminów dostarczenia dokumentów (sprawa się rozmywa i staje się konfliktem).
Brak mechanizmu wykreślenia hipoteki (kto, kiedy, jak i za co).
Nieopisany dostęp do drogi i służebności (kupujący dowiaduje się po czasie, że budowa stoi).
Cena i płatności bez ochrony: brak depozytu, brak rozdzielenia płatności na spłatę hipoteki, brak dowodu wpłat.
Zapis „kupujący zna stan prawny” bez realnej listy dokumentów — to często przerzuca ryzyko na kupującego.

Checklista: umowa przedwstępna, którą da się bezpiecznie dowieźć do aktu

Ustal formę: przy nieruchomościach wysokiego ryzyka wybierz akt notarialny.
Spisz dane nieruchomości: działka/obręb/KW/powierzchnia, zgodne we wszystkich dokumentach.
Zweryfikuj strony i zgody: współwłasność, małżeństwo, pełnomocnictwa.
Opisz cenę i płatności: harmonogram, rachunki, depozyt notarialny (gdy to ma sens).
Wybierz zadatek lub zaliczkę i wpisz scenariusze: kiedy przepadek, kiedy podwójny zwrot, kiedy zwrot standardowy.
Wpisz warunki transakcji: kredyt, hipoteka, pierwokup, dokumenty, planowanie przestrzenne, droga, media.
Ustal listę dokumentów i terminy ich dostarczenia przez sprzedającego.
Ustal termin aktu końcowego i reguły przesunięcia (z winy której strony, jakie konsekwencje).
Ustal wydanie nieruchomości i rozliczenia (protokół, media, opłaty).
Dodaj sankcje i uprawnienia: odstąpienie, kary umowne (jeśli stosujesz), koszty i odpowiedzialność za niewykonanie.

FAQ

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie musi, ale jeśli chcesz mieć możliwość skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (a nie tylko odszkodowania), forma aktu notarialnego jest kluczowa.

Co jest bezpieczniejsze: zadatek czy zaliczka?

To zależy od ryzyk. Zadatek trzyma strony, ale może boleć finansowo przy zdarzeniach niezależnych, jeśli źle opiszesz warunki. Zaliczka jest bardziej neutralna, ale słabiej zabezpiecza przed wycofaniem się.

Jak długi powinien być termin do aktu końcowego?

Taki, żeby realnie domknąć warunki (kredyt, dokumenty, hipoteka, zgody). W praktyce zależy od obciążenia banku/urzędu i kompletności dokumentów sprzedającego.

Czy mogę wpisać warunek „jeśli nie dostanę kredytu, to zwrot zadatku”?

Tak, ale musi być precyzyjnie opisany: kwota, termin, dowody odmowy i standard staranności. Ogólnikowe zapisy są paliwem do sporu.

Co z hipoteką na nieruchomości?

Hipoteka nie blokuje transakcji, ale musisz mieć mechanizm jej spłaty i wykreślenia: dokumenty z banku, podział płatności, terminy i konsekwencje niedostarczenia zgód.

Czy w umowie da się zabezpieczyć możliwość budowy?

Tak — przez warunki oparte o weryfikowalne dokumenty (MPZP/WZ, dostęp do drogi, media) i prawo odstąpienia, jeśli cel inwestycyjny nie jest wykonalny.