Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Wybudowanie wÅ‚asnego domu w Å‚adnej okolicy, z dala od miejskiego zgieÅ‚ku i ciasnego mieszkania w bloku, jest marzeniem wielu Polaków. Perspektywa posiadania wÅ‚asnego, wygodnego domu pod miastem jest tym bardziej kuszÄ…ca, że czÄ™sto opÅ‚aca siÄ™ bardziej, niż zakup mieszkania. Dotyczy to szczególnie dużych aglomeracji, gdzie ceny za metr kwadratowy mieszkania w centrum osiÄ…gajÄ… poziom niedostÄ™pny dla wiÄ™kszoÅ›ci osób.
Realizacja marzeÅ„ o wÅ‚asnym domu zaczyna siÄ™ od kupienia dziaÅ‚ki, na której zostanie on wybudowany. Można zwrócić siÄ™ o pomoc do profesjonalnej firmy lub samodzielnie zająć siÄ™ poszukiwaniem odpowiedniej nieruchomoÅ›ci oraz zaÅ‚atwianiem wszelkich formalnoÅ›ci w urzÄ™dach, co do Å‚atwych i szybkich spraw nie należy, a z pewnoÅ›ciÄ… jest konieczne. Tylko dokÅ‚adne sprawdzenie, czy wybrana dziaÅ‚ka speÅ‚nia szereg wymogów, pozwoli szybko i bezproblemowo rozpocząć planowanÄ… inwestycjÄ™. Co zatem należy zrobić?
Poznaj stan prawny działki przed zakupem
Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomoÅ›ci może oszczÄ™dzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w najbliższej i dalszej przyszÅ‚oÅ›ci. Co to oznacza w praktyce? Trzeba osobiÅ›cie poznać aktualny stan prawny danej dziaÅ‚ki, czyli odwiedzić kilka urzÄ™dów i uzbroić siÄ™ w cierpliwość, nie wszystko bowiem da siÄ™ uzyskać od rÄ™ki. Pokonanie biurokratycznych schodów oraz zapoznanie siÄ™ z dokumentami pozwoli upewnić siÄ™, czy wybrana dziaÅ‚ka jest odpowiednia i ze spokojem przystÄ…pić do sfinalizowania transakcji. SprzedajÄ…cy wprawdzie może dysponować dokumentami dotyczÄ…cymi danej nieruchomoÅ›ci, ważna jest jednak data ich uzyskania. Może siÄ™ zdarzyć, że od daty widniejÄ…cej na dokumentach coÅ› zmieniÅ‚o siÄ™ w stanie prawnym. Dlatego zasada zrób to sam sprawdzi siÄ™ w tej sytuacji najlepiej.
KorzystajÄ…c z tej zasady, można również zlecić sprawdzenie stanu prawnego profesjonalistom, którzy nabÄ™dÄ… nie tylko wszystkie potrzebne pozwolenia, warunki zabudowy, decyzje, badania geologiczne, ale także bÄ™dÄ… w stanie zaprezentować zdjÄ™cia dziaÅ‚ek, wskazać ich granice, a nawet przedstawić wizualizacje zagospodarowania dziaÅ‚ki. Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomoÅ›ci może oszczÄ™dzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w najbliższej i dalszej przyszÅ‚oÅ›ci. Co to oznacza w praktyce?
Odpis z ksiÄ…g wieczystych
Podstawowym dokumentem dotyczÄ…cym dziaÅ‚ki jest odpis z ksiÄ…g wieczystych. Aby go uzyskać niezbÄ™dny jest numer ksiÄ™gi wieczystej interesujÄ…cej nas nieruchomoÅ›ci. Można go uzyskać w sÄ…dach rejonowych, w wydziaÅ‚ach ds. ksiÄ…g wieczystych. SÄ… to publiczne, jawne sÄ…dowe rejestry prowadzone wÅ‚aÅ›nie po to, by można byÅ‚o sprawdzić stan prawny nieruchomoÅ›ci. Z ksiÄ™gi wieczystej można dowiedzieć siÄ™ m.in. jaki numer ma dziaÅ‚ka, kto jest jej wÅ‚aÅ›cicielem oraz czy istniejÄ… obciążenia oraz prawa innych podmiotów wobec nieruchomoÅ›ci.
Obecnie już wiÄ™kszość nieruchomoÅ›ci ma elektroniczne ksiÄ™gi wieczyste dostÄ™pne pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. W takim przypadku nie bÄ™dzie konieczna wizyta we wÅ‚aÅ›ciwym dla poÅ‚ożenia dziaÅ‚ki sÄ…dzie rejonowym. Wystarczy wejść na stronÄ™ urzÄ™dowÄ…, wpisać numer ksiÄ™gi wieczystej zaÅ‚ożonej dla danej dziaÅ‚ki i rozpocząć lekturÄ™. Trzeba jednak zachować szczególnÄ… czujność, zdarzajÄ… siÄ™ bowiem przypadki bÅ‚Ä™dów w elektronicznych ksiÄ™gach wieczystych, które powstaÅ‚y na etapie przepisywania. Gdy w wersji elektronicznej coÅ› siÄ™ ewidentnie nie zgadza, trzeba koniecznie sprawdzić ksiÄ™gÄ™ wieczysta w wersji papierowej. Warto też wiedzieć, że w przypadku, gdy w ksiÄ™dze wieczystej powierzchnia dziaÅ‚ki jest inna niż w wypisie z ewidencji gruntów, to za faktycznÄ… przyjmuje siÄ™ tÄ… z wypisu.
Czytanie ksiÄ…g wieczystych nie należy do Å‚atwych, jeÅ›li nie ma siÄ™ doÅ›wiadczenia z tego typu dokumentacjÄ…, trzeba jednak zapoznać siÄ™ z ich treÅ›ciÄ…. Każda ksiÄ™ga skÅ‚ada siÄ™ z czterech dziaÅ‚ów. Co warto w nich sprawdzić:
Trzeba mieć na uwadze, że kupujÄ…c danÄ… nieruchomość, nabywa siÄ™ oprócz praw, także obowiÄ…zki z niÄ… zwiÄ…zane, wiÄ™c tym bardziej zwróćmy uwagÄ™ na stan prawny dziaÅ‚ki.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
Obok ksiÄ™gi wieczystej należy też przeanalizować wypis i wyrys z ewidencji gruntów:
Dokumenty te można uzyskać w oÅ›rodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we wÅ‚aÅ›ciwym starostwie powiatowym lub urzÄ™dzie miasta na prawach powiatu. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów może otrzymać za opÅ‚atÄ… wÅ‚aÅ›ciciel lub wÅ‚adajÄ…cy oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Wypis i wyrys można również uzyskać na podstawie stosownego pisemnego peÅ‚nomocnictwa wÅ‚aÅ›ciciela. Nie musi to być peÅ‚nomocnictwo notarialne. W takim wypadku należy uiÅ›cić dodatkowÄ… opÅ‚atÄ™ skarbowÄ…. OpÅ‚ata skarbowa od dokumentu stwierdzajÄ…cego udzielenie peÅ‚nomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii wynosi 17 zÅ‚ (z wyÅ‚Ä…czeniem peÅ‚nomocnictwa udzielonego małżonkowi, wstÄ™pnemu, zstÄ™pnemu lub rodzeÅ„stwu lub gdy mocodawcÄ… jest podmiot zwolniony z opÅ‚aty skarbowej).
Wypis z ewidencji gruntów zawiera szczegóÅ‚owe informacje dot. dziaÅ‚ki, w tym m.in.:
Ta ostatnia informacja może okazać siÄ™ szczególnie ważna, jeÅ›li dziaÅ‚ka jest gruntem ornym to uzyskanie pozwolenia na budowÄ™ bÄ™dzie wymagaÅ‚o uzyskania decyzji w sprawie wyÅ‚Ä…czenia nieruchomoÅ›ci z produkcji rolnej
Z życia wziÄ™te! „Od dawna planowaliÅ›my budowÄ™ naszego domu, w koÅ„cu uzbieraliÅ›my Å›rodki na realizacjÄ™ naszego marzenia. Mamy wszystko - projekt, firmÄ™ budowlanÄ…,… mieliÅ›my też upatrzonÄ… dziaÅ‚kÄ™, którÄ… wÅ‚aÅ›ciciel obiecaÅ‚ nam sprzedać. Jednak kiedy chcieliÅ›my podpisać umowÄ™ i zapÅ‚acić sprzedajÄ…cy oÅ›wiadczyÅ‚, że siÄ™ rozmyÅ›liÅ‚. Od sÄ…siadów dowiedzieliÅ›my siÄ™, że ktoÅ› inny zaproponowaÅ‚ mu po prostu wiÄ™cej. Czy coÅ› można zrobić w takiej sytuacji? W koÅ„cu to nam obiecano sprzedaż tej dziaÅ‚ki …. Anna J. CzÄ™sto zdarza siÄ™, że obiecana jednemu kupujÄ…cemu nieruchomość zostaje ostatecznie sprzedana komuÅ› innemu. Zapobiec temu może tylko umowa przedwstÄ™pna. Niestety sÅ‚owne zapewniania nie majÄ… mocy prawnej. Dlatego w przypadku, gdy bardzo zależy nam na danej dziaÅ‚ce, a sprzedaż z różnych przyczyn nie może zostać niezwÅ‚ocznie zrealizowana, warto podpisać takÄ… umowÄ™. Można też zamiast kupować od Kowalskiego skorzystać z usÅ‚ug firm specjalizujÄ…cych siÄ™ w sprzedaży dziaÅ‚ek, takich jak SaveInvest. DoÅ›wiadczenie wyspecjalizowanych firm gwarantuje, że transakcja bÄ™dzie przeprowadzona z zachowaniem należytej starannoÅ›ci, bezpiecznie i zgodnie z prawem.
Mapa zasadnicza
W tym miejscu, gdzie uzyskuje siÄ™ wypis i wyrys z rejestru gruntów można przyjrzeć siÄ™ mapie zasadniczej. Warto to zrobić, bo znajduje siÄ™ na niej m.in. istotna z punktu widzenia inwestora informacja o uzbrojeniu terenu (woda, gaz, prÄ…d, kanalizacja). Trzeba mieć na uwadze, że jeÅ›li dziaÅ‚ka nie posiada uzbrojenia to przyÅ‚Ä…czenie mediów może być dÅ‚ugotrwaÅ‚e i kosztowne. Na szczęście, na mapie zasadniczej zobaczymy jak daleko od dziaÅ‚ki oddalone sÄ… media, co pozwoli oszacować ewentualne koszty przyÅ‚Ä…czenia. Tematem warto siÄ™ bliżej zainteresować i dodatkowo upewnić np. w gminie oraz dopytać u samego wÅ‚aÅ›ciciela, może bowiem posiadać on już gotowe warunki przyÅ‚Ä…cza mediów, uzgodnienia, bÄ…dź projekt, co pozwoli przyÅ›pieszyć proces podÅ‚Ä…czania mediów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Przeznaczenie dziaÅ‚ki poznać można studiujÄ…c miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeÅ›li oczywiÅ›cie na terenie, na którym znajduje siÄ™ dziaÅ‚ka, taki plan obowiÄ…zuje. To bardzo ważny dokument, który szczegóÅ‚owo okreÅ›la, co i gdzie powstanie, dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, co w planie zagospodarowania przewidziano dla tej konkretnej dziaÅ‚ki.
Kiedy brak planu zagospodarowania przestrzennego
Od 2004 roku straciÅ‚y ważność stare, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalone na podstawie przepisów z 1984 roku. Od tej daty przeważajÄ…ca część kraju pozbawiona jest planów, co niestety nie jest korzystnym faktem.
Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego, aby rozpocząć budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Plan zagospodarowania przestrzennego ma swoje zalety. Jasno i dokÅ‚adnie okreÅ›la, co i gdzie powstanie na danym terenie. Jego brak pozwala na wiÄ™kszÄ… dowolność przy wyborze zabudowy, czyli każdy wÅ‚aÅ›ciciel dziaÅ‚ki w pewnym sensie uczestniczy w tworzeniu planu zabudowy, a nie jest tylko wykonawcÄ… przyjÄ™tych zaÅ‚ożeÅ„. Z drugiej strony, brak planu może być problematyczny. Przy braku planu trzeba oprzeć siÄ™ na informacjach z ewidencji gruntów, zebrać odpowiednie dokumenty i wystÄ…pić o decyzjÄ™ o warunkach zabudowy, co jednak z różnych wzglÄ™dów może nie być tylko formalnoÅ›ciÄ…. Decyzja o warunkach zabudowy zastÄ™puje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma siÄ™ jÄ… tylko wtedy, gdy speÅ‚nione zostanÄ… warunki, które okreÅ›la ustawa, sÄ… to m.in. tak zwane dobre sÄ…siedztwo, czyli zabudowa w niedalekiej odlegÅ‚oÅ›ci od dziaÅ‚ki, dostÄ™p do drogi publicznej oraz mediów. Na decyzjÄ™ o warunkach zabudowy można czekać nawet kilka miesiÄ™cy. WystÄ…pienie o wz jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy nie ma planu miejscowego zagospodarowania, a jeÅ›li istnieje, to jego zapisy sÄ… obowiÄ…zujÄ…ce dla danego terenu.
Jeśli działka okaże się być gruntem rolnym, trzeba się dowiedzieć, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można ją wyłączyć z produkcji rolnej. Wszelkie związane z tym czynności mogą być długotrwałe i przerastać możliwości samodzielnego doprowadzenia sprawy do szczęśliwego końca.
Umowa w formie aktu notarialnego
Zgodnie z prawem umowa kupna-sprzedaży nieruchomoÅ›ci musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz sporzÄ…dzajÄ…cy umowÄ™, również sprawdza treść ksiÄ™gi wieczystej, jednak nie wszystko musi być w niej ujawnione. Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomoÅ›ci powinno siÄ™ znaleźć również oÅ›wiadczenie osoby sprzedajÄ…cej dziaÅ‚kÄ™, że stan wpisów w ksiÄ™dze wieczystej do daty zawarcia aktu notarialnego nie ulegÅ‚ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeÅ›li nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeÅ„ osób trzecich oraz zadÅ‚użeÅ„, niezależnie od ich ujawnienia w ksiÄ™dze wieczystej.
Marzenia kontra rzeczywistość
Zakup dziaÅ‚ki jest zazwyczaj podstawÄ… do dalszych inwestycji. Lepiej poÅ›wiÄ™cić na sprawdzenie jej sytuacji prawnej odpowiedniÄ… ilość czasu i energii, skontaktować siÄ™ z prawnikiem lub powierzyć tÄ™ sprawÄ™ wyspecjalizowanej firmie, która weźmie na siebie ciężar znalezienia takiej dziaÅ‚ki, której zakup bÄ™dzie pewnÄ… i bezpiecznÄ… transakcjÄ…. Pracownicy firmy sprawdzajÄ… i kompletujÄ… dokumentacjÄ™ zwiÄ…zanÄ… z danÄ… dziaÅ‚kÄ… oraz uzyskujÄ… niezbÄ™dne pozwolenia, decyzje, badania geologiczne czy nawet WZ, tak, aby klient otrzymaÅ‚ wszystko w komplecie i nie musiaÅ‚ siÄ™ martwić o ewentualne wady prawne i wszystkie konieczne do zaÅ‚atwienia formalnoÅ›ci. Sprawa zakupu dziaÅ‚ki może być prosta lub bardzo skomplikowana. Doraźna oszczÄ™dność czasu i pieniÄ™dzy może siÄ™ okazać bardzo kosztowna w przyszÅ‚oÅ›ci. Jedno drobne niedopatrzenie może sprawić, że marzenia o wÅ‚asnym domu odsunÄ… siÄ™ w czasie lub w ogóle legnÄ… w gruzach, dlatego wÅ‚aÅ›nie warto rozważyć wspóÅ‚pracÄ™ z profesjonalistami, jako najlepszym i najpewniejszym rozwiÄ…zaniu.
W kolejnym wydaniu druga część poradnika Jak bezpiecznie kupić dziaÅ‚kÄ™ - Na co warto zwrócić uwagÄ™? Przedstawimy, co jeszcze może okazać siÄ™ istotne podczas kupowania dziaÅ‚ki, jakie puÅ‚apki czyhajÄ… na kupujÄ…cych oraz jakie sÄ… grzechy gÅ‚ówne sprzedajÄ…cych. Zapraszamy do lektury kolejnego Infoproduktu Saveinvest.
CZĘŚĆ DRUGA: https://www.dzialkanadmorzem.pl/warto-wiedziec/baza-wiedzy/jak-bezpiecznie-kupic-dzialke-czesc-ii-48
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!
Dziękujemy.
Twoja wiadomość została wysłana.
Skontaktujemy siÄ™ w ciÄ…gu 48h.