Dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną a ubieganie się o warunki zabudowy

Jedną z przesłanek, jaką należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jest posiadanie przez działkę budowlanej dostępu do drogi publicznej. Czym jest dostęp do drogi publicznej? Kiedy działka budowlana ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.

Czym jest dostęp do drogi publicznej?

Dostęp działki budowlanej do drogi publicznej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zdefiniowany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wykazanie przez inwestora, czyli ubiegającego się o warunki zabudowy dla działki budowlanej, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, jest jedną z przesłanek uzyskania takiej decyzji. Dostęp ten zapewnia bezpośrednie połączenie – tj. poprzez przyleganie działki budowlanej do drogi publicznej (najczęściej poprzez tzw. front działki) - pośrednie poprzez drogę wewnętrzną, a także ustanowienie służebności drogowej. Nabywając nieruchomość pod własne cele mieszkalne lub inwestycyjne warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Czym różni się droga wewnętrzna od drogi publicznej?

Droga wewnętrzna jest to droga przeznaczona do ruchu, która nie jest drogą publiczną. Natomiast drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych jest taka droga, która zostanie zaliczona na podstawie uchwały właściwego organu do jednej z trzech kategorii dróg publicznych: tj. dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich lub krajowych. To co odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest ich różny status właścicielski. Otóż, nieruchomość, na której znajduje się droga wewnętrzna może być zarówno własnością publiczną, jak i prywatną. Z kolei droga publiczna nie może być własnością prywatną. Kolejną kluczową cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej, jest zasada powszechnej dostępności odnosi się wyłącznie do drogi publicznej.

Na czym polega zasada powszechnej dostępności?

Zasada powszechnej dostępności oznacza, że użytkownik drogi publicznej nie musi posiadać tytułu prawnego, aby po takiej drodze się poruszać, a jego prawo do korzystania z drogi publicznej wynika bezpośrednio z przepisów prawnych. Teoretycznie właściciel nieruchomości, na której znajduje się droga wewnętrzna, może ją ogrodzić, może również domagać się zaprzestania naruszania prawa własności przez osoby nieposiadające tytułu prawnego do korzystania z tej drogi (np. prawa dzierżawy, użyczenia czy najczęściej służebności). W praktyce najczęściej jest tak, że nabywając nieruchomość – na przykład zlokalizowaną na zaplanowanym osiedlu domów jednorodzinnych - która ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez wytyczoną drogę wewnętrzną, powinniśmy nabyć udziały we współwłasności działki (nieruchomości drogowej). Pozostałe udziały zwykle przysługują pozostałym użytkownikom drogi, którymi w przedstawionym przykładzie, są nasi przyszli sąsiedzi.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi wewnętrznej?

Kolejną cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest to, kto ponosi koszty utrzymania, budowy, remontu, ochrony i oznakowania dróg wewnętrznych oraz zarządzanie nimi. Zagadnienie to reguluje ustawa o drogach publicznych. Przepis stanowi, że te obowiązki należą do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku - do właściciela tego terenu. Także sfinansowanie wymienionych zadań należy do zarządcy terenu, na którym zlokalizowana jest droga. W przypadku jego braku - do właściciela tego terenu. Warto pamiętać, że gmina nie ma nie tylko obowiązku współfinansowania przeprowadzenia powyższych czynności z publicznych pieniędzy. Jest tak nawet wówczas, gdy droga wewnętrzna służy jako droga dojazdowa do posesji niektórym spośród mieszkańców gminy.

Przeznaczenie drogowe w planie miejscowym – co to oznacza?

Na koniec warto zwrócić uwagę na to, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określonego (prywatnego) terenu pod drogę wewnętrzną nie oznacza, że właściciel tego terenu ma obowiązek tę drogę zrealizować oraz udostępnić osobom trzecim. Przeznaczenie nieruchomości w planie pod drogę wewnętrzną oznacza jedynie to, iż może być ona zagospodarowana tylko na cele komunikacyjne. Takie przeznaczenie nie oznacza jednocześnie tego, że właściciele działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie takiej działki mają tytuł prawny do korzystania z niej, ani tym bardziej roszczenia w stosunku do właściciela o wybudowanie drogi. Często w spornych sytuacjach jedyne co pozostaje, dla osoby chcącej korzystać z tej działki to uzyskanie służebność przejazdu – stwierdza Robert Tomaszewski.

Przeczytaj także:

Standardy urbanistyczne również dla inwestycji towarzyszących

Rada gminy może określać standardy urbanistyczne nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale r&o...

Wady zakupionego mieszkania – jak dochodzić roszczeń od dewelopera?

Niewątpliwie inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Popyt na tym rynku jest ogromny, a wynajmu...

Czy wiesz, że 65% Polaków uważa, że najlepszym zabezpieczeniem na
emeryturę jest posiadanie nieruchomości? »